선순위 미상 임차인 권리분석 질문드립니다.
채무자(소유자)가 경매 아파트에 실거주 중
미상 임차인이 선순위로 전입되어 있으나 법원 현장조사 시 아무도 만나지 못함
우연치 않게 해당 임차인이 누이라는 사실을 알게 됨(확실)
해당 집 직접 방문하였을때 채무자 와이프를 만났고 누이가 전입된게 맞고 실거주중이며 임대차계약은 쓰지 않았다고 말함
우연치 않게 소유자 핸드폰 번호를 알게 됨
정황상 해당집에 누이가 직접 살기는 어려운 것으로 보임(가족 인원이 너무 많아 누이까지 살수는 없어보임)
어쨋든 그래도 누이가 전입되어 있고 만약 임대차계약서가 과거에 존재했고 보증금 이체내역이 있다면 낭패임
말소기준권리일 이후 대부업체에서 돈을 빌리면서 전세권이 설정되었다가 이후 다른 대출로 갈아타면서 전세권이 소멸됨
(질문) 선순위 미상 임차인이 전입 이후 말소기준권리일이 있었고 이후 전세권이 설정된적이 있다면, 선순위 미상 임차인은 임대차계약서, 보증금 이체내역이 있다하더라도 대항력을 주장 못하는것 아닐까요? 그리고 임차인이 대항력을 주장하려면 보증금 이체는 말소기준권리 이전에 모두 이체되어야 주장 가능한건지, 아니면 임대차계약서만 말소기준권리일 이전에 작성되고 이후 보증금이 소액씩 분할해서 이체해도 대항력이 인정되는건지 문의드립니다.
선순위 미상 임차인이 전입 이후 말소기준권리일이 있었고 이후 전세권이 설정된 적이 있다면, 선순위 미상 임차인은 임대차 계약서, 보증금 이체 내역이 있다 하더라도 대항력을 주장할 수 없습니다.
대항력은 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 한 다음날부터 발생합니다.
따라서, 말소기준권리일 이후에 전입신고를 한 임차인은 대항력을 주장할 수 없습니다.
보증금 이체는 말소기준권리 이전에 모두 이체되어야 대항력을 주장할 수 있습니다.
만약 임대차 계약서만 말소기준권리일 이전에 작성되고 이후 보증금이 소액씩 분할해서 이체된 경우에는 대항력이 인정되지 않습니다.