아파트월세 임대인 사망후 상속인으로 변경후 재계약시

Question

안녕하세요

현재 거주중인곳이 2018년도 첫 계약해서(부동산에서 계약서 작성후 확정일자 받음)

지금까지 임대보증금은 그대로 고정이고 월세만 인상해서 살고있어요

2022년도부터 임대인분과 상의후 임대계약서 새로 작성해오신 계약서로 서명했고 기존꺼와 같이 보관중이며 처음 계약서상 임대인분은 제가 알기로는 아마 2년전에 사망하셨고요

2024년에 임대인 남편분으로 명의변경이되서 계약서를 새로 작성했어요

1번= 질문은 2018년 초기 작성했던 계약서에 확정일자를 받았는데 효력이 남아있는건지 괜찮은지가 궁금하고요

2번= 질문은 계약자는 저(글쓴이) 월세 입금자는 저희 어머니신데 연말정산 세액공제를 여태까지 한번도 안했었거든요

{계약자와 입금자가 서로 달라서 세액공제 불가능하다는건 알고있어요}

이번에 재계약을 앞두고있어서 계약서를 새로 쓸거같은데

만약에 임차인을 어머니로 변경하면 확정일자도 새로받아야되는건지도 궁금합니다

Answer 1

안녕하세요. 장주석 변호사입니다.

1. 처음 임대차계약을 체결한 후 계약이 갱신된 경우라면 처음 임대차계약서에 받은 확정일자는 그대로 유효합니다. 임대인의 변경된 경우라 하더라도 임대인은 기존 임대차계약을 인수한 것이므로 마찬가지입니다.

2. 임차인 명의를 어머님 명의로 변경하게 되면 새로운 임대차계약으로 보게 되고 선생님은 임차인의 점유보조자가 됩니다. 문제는 이 경우에는 새로운 임대차계약으로 보게 되기 때문에 확정일자를 다시 받아야 되고, 만약 그 사이에 근저당권 설정 등 담보물권이 설정되었다면 선생님의 대항력은 상실되고, 어머님은 대항력을 취득할 수 없으며 권리순위가 후순위로 밀리게 됩니다. 따라서 어머님 명의로 계약자를 변경하고자 한다면 해당 부동산에 다른 권리가 설정된 것은 없는지 반드시 확인하시는게 좋겠습니다.

관련법령

주택임대차보호법

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

제3조의2(보증금의 회수)

② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다. <개정 2013. 8. 13.>