법률
최우선변제권 및 특약 문의드립니다.
제가 곧 계약할 집의 보증금이 2000만원이어서 최우선 변제금에 해당이 됩니다. (경북)
지금 집에 이미 은행 근저당이 잡혀있는데, 최우선변제권이란 이 은행 근저당 보다도 제가 무조건 우선이 되는 것이 맞지요?
1. 그럼 아래와 같은 특약이 안필요할까요? 어차피 제가 우선이면 전입신고 효력 전에 집주인이 대출을 받아도 상관 없는거 아닌가요?
"임대인은 잔금일로부터 1주일 이내에 추가 대출이나 담보 설정을 하지 않는다. 이를 위반할 경우 임차인은 임대차 계약을 해지할 수 있고 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지불한다. 매수인은 본 조항을 포함한 모든 내용을 승계한다."
2. 해당 건물이 매매 중이던데, 매수인은 모든 계약사항이 자동 승계되나요? 그럼 아래 특약 안넣어도 상관 없을까요?
"임대인은 본 임대주택을 매매할 경우 즉시 임차인에게 통보하며, 매수인은 본 임대차 계약상의 임대인 지위 및 모든 조건(특약 포함)을 포괄적으로 승계한다.“
3. 이 외에 보증금을 보호하기 위해 필요한 특약이 있다면 알려주시면 감사하겠습니다.
미리 감사드립니다.
1개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.
최우선변제가 가능한 경우에는 근저당권 등 다른 권리에 우선하여 보장을 받을 수 있기 때문에 별다른 특약이 필요하지 않기는 합니다.
또한 임대차 계약은 매수인에게도 당연히 승계되므로 다른 특약이 필요하않기는습니다. 다만 특약을 넣어 놓는 것이 좀 더 안전할 수는 있기 때문에 굳이 넣지 않을 이유도 없습니다. 넣을 수 있다면 넣는 것이 좋습니다.
특약이 없더라도 법적으로 분리하게 되지는 않지만 넣을 수 있다면 넣지 않을 이유도 없습니다.