소액임대차 최우선변제 관련 최초 담보물건 설정일 문의

Question

안녕하세요

전세 집을 알아보고 있는데, 대부분 보증보험 가입이 어려운 경우가 많아 소액임대차 최우선변제금 내로 전세 계약을 하려고 합니다.

최초 담보물건 설정 시점에 따라 해당되는 금액이 다르던데

최초 담보물건의 정의를 잘 모르겠습니다. 최초라는게 말소된 근저당도 적용되는지, 현재 유효한 근저당 중에 가장 선순위 되는 근저당 기준인지요ㅜ

1) 만약 집주인이 2000년도에 집을 지으면서 은행 융자가 있었지만, 현재 전부 상환하여 등기상 근저당권이 말소되어 현재 등기상 근저당이 없는 경우 현재 시점 기준으로 적용을 받을 수 있는지

2) 집 지을 당시 은행 융자가 있었지만, 최근 새 건물주가 매수했고, 그 시점 기준으로 기존 근저당이 말소되고 새로운 근저당이 설정되면 새 건물주 매수 시점으로 적용 되는지

3) 은행 담보 등은 없는데, 건물의 다른 호수 세입자가 입주하면서 전세 보증금이 발생했을 시, 그 세입자 전입 기준으로 적용 되는지

등의 사례에 따라 어떻게 적용되는지가 궁금합니다. 미리 답변 감사 드리며 추운 날 건강 유의 하세요!

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  최우선변제 적용 기준이 되는 최초 담보물건 설정일은 등기부에 존재하는 ‘가장 먼저 설정된 담보권의 최초 설정일’을 의미합니다. 말소된 근저당은 최초 담보물건으로 보지 않으며, 현재 유효하게 남아 있는 담보권 중 가장 앞선 등기일을 기준으로 판단됩니다.

• 법리 검토
  주택임대차보호법은 담보권보다 임차권이 후순위일 때 최우선변제를 허용하므로 담보권 존재 여부와 설정 시점이 핵심입니다. 한때 존재했으나 말소된 담보권은 효력을 상실했으므로 기준에서 제외됩니다. 새 소유자가 매수하면서 담보권을 새로 설정하면 그 시점이 최초 담보권 설정일이 됩니다. 임차보증금은 담보물권이 아니므로 기준일이 될 수 없습니다.

• 수사 또는 재판 대응 전략
  계약 전 등기부 갑구·을구를 모두 열람해 담보권 설정일, 말소 여부, 순위를 확인해야 합니다. 담보권이 없다면 현 시점 기준 최우선변제가 적용될 수 있으므로 위험이 낮아집니다. 반대로 최근 담보권이 새로 설정된 경우 그 날짜가 최우선변제 적용 기준이 되므로 보증금 규모를 조정해야 합니다.

• 추가 조치 또는 유의사항
  보증보험 가입이 어려운 물건일수록 담보권의 존재와 순위가 매우 중요하므로, 계약 전 정확한 등기 확인과 특약 정비가 필요합니다. 애매한 경우 임대인에게 담보권 설정 내역 확인서를 요구하는 방법도 고려해야 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

현재 유효한 근저당권 등을 기준으로 하기 때문에 1번과 같이 이미 말소된 부분에 대해서는 제외를 하는 것이 맞습니다. 다음 질문의 경우에는 매수 시점이 아니라 새로운 근저당권이 유효하게 설정된 시점이 그 기준이 되는 것이고 다른 임차인이 보증금을 반환받지 못해서 임차권 등기이나 전세권을 설정한 경우에도 그 설정 시점이 기준이 됩니다 이상입니다