경매낙찰 후 매도중인 아파트 매매하려는 매수자입니다.
아파트를 매매하려고 해당물건 등기등본을 보니 채권최고액이 천만원이고, 갑구에 신탁원부확인 주의사항이라고나와있었습니다. 현재 가계약 상태에고 중개사분이 신탁원부를 보내주셨는데, 신탁원부에는 채권최고액이 4.3억원(120%) 실제 채권액이 3.6억원이었습니다.
등기부만 보고 계약했다가 모르고 지나칠뻔한 부분이라, 왜 등기부에는 이렇게 숨겨져있는지 궁금합니다. 말소사항 포함이었는데 신탁 원부를 확인하라는 내용말고 실대출금액은 나와있지도 않더라구요.
이 부분이 수상해서 계약이 망설여집니다.
이 아파트는 4억 4천으로 나왔는데 실제 신탁 3.6억원입니다.
-첫 매매인데 제가 어떤부분을 더 확인하면 좋을까요.?
-그리고 위험도를 확인 할 수 있는 다양한 방법들이 궁금합니다.
-외에도 혹시 잔금일에 제 주담대은행 법무사와 해당 신탁은행법무사가 나와소 말소시키고 진행하더라해도, 잔금전인 중도금진행중이거나 이미 계약금이 들어간 상태에서 갑자기 등기에 압류가 뜨거나할 우려는 없을까요?
-신탁이 저정도인데 혹시 다주택자거나해서 다은 빚도 많지는 않을지 이런 사항은 확인이 불가할까요..?
처음이라 무섭고 불안하네요..
가계약금을 날리면 날리지, 실계약전에 안전장치 확보 및 확인할 수 있는 모든걸 확인하고싶습니다.
-첫 매매인데 제가 어떤부분을 더 확인하면 좋을까요.?
==> 등기사항 전부증명서, 신탁등기가 된 경우 신탁원부 및 신탁회사에 전화를 하여 채권잔액, 거래계약을 누구랑 해야 하는지 등에 대해서 확인이 필요합니다.
-그리고 위험도를 확인 할 수 있는 다양한 방법들이 궁금합니다.
-외에도 혹시 잔금일에 제 주담대은행 법무사와 해당 신탁은행법무사가 나와소 말소시키고 진행하더라해도, 잔금전인 중도금진행중이거나 이미 계약금이 들어간 상태에서 갑자기 등기에 압류가 뜨거나할 우려는 없을까요?
==> 그럴 가능성도 있지만 이러한 경우 가급적 빨리 소유권 이전등기를 마무리하시는 것이 적절해 보입니다.
-신탁이 저정도인데 혹시 다주택자거나해서 다은 빚도 많지는 않을지 이런 사항은 확인이 불가할까요..?
==> 해당 매매물건에 해당되지 않는 경우 확인이 불가합니다
1명 평가반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>
진행자 김명석입니다.
신탁으로 등기된 부동산의 경우,
신탁사와 매매계약을 체결해야 합니다.
또한 채권최고액은 추후 연체이자를 감안해 실제 채권 원금의 120-130%정도 설정합니다. 신탁사를 통한 우선수익자(대출은행)에 매매당일 기준 채권액을 확인하면 됩니다.
***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
가계약금을 날리기 전에, 신탁 관련 상세한 정보를 확인하고, 법무사와 중개인을 통해 모든 리스크를 점검해야 합니다
신탁은행과의 소통을 통해 채권액과 대출 상태를 반드시 확인하고, 압류나 가처분 사항도 점검하는 것이 필요합니다
계약 전 안전장치를 확보하고, 위험 요소를 제거한 후 최종 계약을 진행하는 것이 중요합니다
신뢰할 수 있는 법률 전문가나 법무사와 상담하면서 진행하는 것이 안전합니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
등기부에 채권최고액 1천만 원 + 신탁원부확인 주의는 정상적인 담보신탁 구조로 채권최고액은 실제 대출의 120% 안전마진을 표시한 것입니다.
숨긴 게 아니라 법적 표준 형식입니다. 4.4억 매매가에 신탁 3.6억이면 잔금 시 말소 가능하고 위험도가 낮을 것으로 예상합니다.
감사합니다.