주택 임대차 계약 신고 해제 후 동일 계약서로 다시 신고 가능한가요?
안녕하세요
신축 아파트 월세 계약을 맺고 주택 임대차 계약 신고 후 확정일자를 받았습니다. 아직 입주 전인데 임대인이 대출 심사를 받아야 한다고 주택 임대차 계약 신고를 취소해달라고 요청하고 있습니다.
임대인이 선융자 일정 금액을 남기기로 했는데, 처음에는 대출 실행 시점에 전입신고를 잠깐 빼주면 된다고 했었습니다.
문제는 임대인이 본인의 사정으로 신축 아파트 잔금 치르는데 문제가 생겨 대출이 안되면 계약 파기가 될 수도 있다고 하는 상황인데... 계약 파기 시 임대인 사정에 인한 것으로 그쪽에서 배액배상을 해줘야 하는 걸로 알고 있습니다. 저희가 계약 신고 취소를 하게 되면 저희쪽에서 계약을 취소한걸로 간주해서 배액배상을 안하려고 하는게 아닐지 의심스럽습니다.
그리고 주택 임대차 계약 신고 해제 후 동일한 계약서로 다시 신고가 가능한건가요?
중개인은 아무 문제가 될 것 없고 그냥 취소해주면 된다는 식인데, 주택 임대차 계약 취소를 하려면 계약해지 서류나 합의서가 있어야 된다는 것도 알려주지 않고 저희가 취소하면 된다고 했었습니다. 임대인 유리한쪽으로만 이야기를 해서 믿을 수가 없는 상황입니다.
의견 부탁드립니다. 감사합니다.
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
현재 임대인이 아파트 잔금을 지급하지 못하여 임대차 계약이 파기될 위기에 처해 계신 것으로 보입니다.
임대인이 제안한 '서류상 계약 해지 후 대출을 받아 재계약하고 구청에 신고'하는 방식은 법적, 실무적으로 위험이 따를 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.
1. 임대인의 계약 해지 제안에 대한 검토
법적 효력: 임대차 계약은 임대인과 임차인 간의 합의로 체결되며, 일방적인 해지는 법적 효력이 없습니다. 임대인이 서류상으로만 계약을 해지하고 재계약을 제안하는 것은 법적 절차를 무시하는 행위로, 추후 분쟁의 소지가 큽니다.
구청 신고 문제: 이미 구청에 임대차 계약과 확정일자를 신고하셨다면, 해당 계약은 공식적으로 인정된 상태입니다. 임대인이 제안한 방식으로 계약을 해지하고 재계약을 신고하는 것은 행정 절차상 문제가 발생할 수 있으며, 과태료 부과 등의 행정 처분을 받을 수 있습니다.
2. 임대인의 채무불이행에 따른 손해배상
임대인의 책임: 임대인이 잔금을 지급하지 못하여 계약이 파기되는 경우, 이는 임대인의 채무불이행에 해당합니다. 이로 인해 임차인이 입은 손해에 대해 임대인은 배상 책임을 질 수 있습니다.
손해배상 범위: 임차인이 새로운 주택을 계약하면서 발생한 계약금 손실, 이사 비용, 대출 이자 등은 손해배상 청구의 대상이 될 수 있습니다. 다만, 이러한 손해를 청구하기 위해서는 임대인에게 사전에 해당 사실을 통보하고, 손해 발생의 인과관계를 명확히 입증해야 합니다.
3. 권고 사항
법률 전문가 상담: 현재 상황은 복잡한 법률적 문제가 수반되므로, 부동산 전문 변호사와 상담하여 정확한 법적 조언을 받으시는 것이 좋습니다.
공식 절차 준수: 임대차 계약의 해지 및 재계약은 법적 절차와 행정 절차를 준수하여 진행해야 합니다. 임대인의 제안대로 서류상으로만 계약을 해지하고 재계약하는 것은 추후 법적 분쟁의 원인이 될 수 있으므로 주의하시기 바랍니다.
현재 상황에서 임대인의 제안을 그대로 수용하기보다는, 법률 전문가의 조언을 받아 합법적이고 안전한 방법으로 문제를 해결하시기를 권장드립니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.
그리고 주택 임대차 계약 신고 해제 후 동일한 계약서로 다시 신고가 가능한건가요?
중개인은 아무 문제가 될 것 없고 그냥 취소해주면 된다는 식인데, 주택 임대차 계약 취소를 하려면 계약해지 서류나 합의서가 있어야 된다는 것도 알려주지 않고 저희가 취소하면 된다고 했었습니다. 임대인 유리한쪽으로만 이야기를 해서 믿을 수가 없는 상황입니다.
==> 임대차신고를 한 후 취소후 다시 신고도 가능합니다. 그러나 이러한 경우 과태료 처분이 될 수도 있는 만큼 이 부분도 함께 고려하여 보시기 바랍니다. 현재 지연신고에 따른 과태료 부과는 보류 중이나 나중에 부과처분을 받을 수도 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
중개인이 왜 그렇게 설명하는지는 알수 없지만, 질문자님 말씀대로 임대차계약신고를 취소하거나 다시 재신고하는 등의 협조를 하실 이유는 없어보입니다. 물론 해당 협조를 특약으로 명시가 되어 있다면 그에 따라야 하겠지만, 계약자체가 후순위임차인 조건이라는 부분과 임대인의 자금사정이 빡빡하다는 점은 계약자체의 리스크가 있다 판단은 됩니다.
중간 질문에 잔금을치루지 못해 분양계약이 철회될 경우 임대차 계약신고를 해지하였다고 해서 계약상 효력이나 책임이 없어지는 것은 아니기에 단순히 임대차신고 취소를 하였다고 계약자체를 취소한것으로는 임대인이 주장하기는 어렵습니다. 해당 부분은 걱정하실 부분은 아니라 판단됩니다. 다시 임대차 신고를 할 경우 기존임대차 신고서로 하셔도 관계는 없으나 모든과정이 계약일로부터 30일이 넘어가게 되면 계약일자를 수정하여야 할수는 있습니다.
아무튼 계약과정자체가 순조롭지 않은 점은 불안요소라 볼수 있습니다.
안녕하세요. 김찬울 공인중개사입니다.
현재 신축 아파트 월세 계약을 체결하고 주택 임대차 계약 신고와 확정일자를 받으신 상태에서, 임대인이 대출 심사를 위해 계약 신고를 취소해달라는 요청을 받고 계신 상황이군요. 이와 관련하여 몇 가지 중요한 사항을 안내해드리겠습니다.
먼저, 주택 임대차 계약 신고를 해제한 후 동일한 계약서로 다시 신고하는 것은 가능합니다. 다만, 계약 해제와 재신고 과정에서 발생할 수 있는 법적 문제나 행정적 절차를 고려해야 합니다. 특히, 계약 해제 시에는 임대인과 임차인 간의 합의서나 해제 확인서 등의 서류를 작성하여 추후 분쟁을 방지하는 것이 좋습니다.
임대인이 대출 문제로 계약을 파기할 경우, 이는 임대인의 귀책사유로 인한 계약 해제로 볼 수 있으며, 이 경우 임대인은 배액배상의 의무를 질 수 있습니다. 그러나 임대인의 요청에 따라 임차인이 계약 신고를 취소하거나 해제하는 경우, 임차인이 계약 해제의 주체가 되어 배액배상을 청구하기 어려울 수 있습니다. 따라서 임대인의 요청에 따라 계약 신고를 해제하는 것은 신중하게 결정하셔야 합니다.
계약 신고를 마친 후 임대인의 대출에 따라 계약을 진행하지 못하는 경우에 근저당이 먼저 설정이 되면 추후 해당 물건이 경매에 넘어갔을 시 순위가 근저당보다 후순위에 있을 수 밖에 없습니다. 문제가 일어나지 않는다면 문제 없지만, 예상치 못한 문제가 생겼을 때 책임소지와 문제해결 주체를 명시해 두는 것이 필요해 보입니다. 계약 해제와 관련된 법적 책임은 계약 당사자에게 있으므로, 해당 공인중개사의 조언만을 믿고 결정하기보다는 법률 전문가의 상담을 받으시는 것도 추천드립니다.
해당 사례에서 한가지 추천드리자면 임대인의 요청에 따라 계약 신고를 해제하거나 취소하실 경우, 임대인과의 서면 합의를 통해 추후 발생할 수 있는 분쟁을 예방하시기 바랍니다. 모든 계약서와 관련 서류를 철저히 보관하시고, 계약 해제나 변경 시에는 해당 서류를 작성하여 증거로 남겨두시기 바랍니다.