전입신고와 확정일자가 모두 중요한가요?
부동산 전세나 월세 계약을 하고난 이후 확정일자와 전입신고 관련 이야기를 많이 들었는데 두가지가 어떻게 다른지, 그리고 왜 중요한지, 둘 중 무엇이 더 중요한지 궁금합니다.
안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.
주택임대차계약을 체결하여 전세보증금을 보장받기위하여는, 이사를 해서 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받습니다.
한세대가 새로운 거주지에 이사를 오면 주민등록법에 의거 14일 이내에 주소지를 변경하고 전입사실을 등록하는 것을 전입신고라고 합니다.
계약을 한 특정일자에 임대차계약문서가 존재한다는 것을 증명하는 것을 확정일자라고 합니다.
확정일자는 주택이 경매등에 부쳐졌을 때 차순위보다 먼저 채권을 변제 받을 수 있는 권리가 우선변제권인데, 대항요건을 갖춘 임차인이 확정일자를 받음으로써 비로소 우선변제권을 갖게 됩니다.
임차주택에 이사를 와서 점유를 하고 전입신고를 함으로써 익일 0시부터 제3자에게 권리를 주장할 수 있는 대항력을 갖추게 됩니다.
우선변제권은 대항력을 갖추고 확정일자를 받은 경우 취득됩니다.
경매등에 있어서 임차인은 확정일자로 받은 우선변제권으로 후순위채권보다는 우선하여, 선순위 금액을 제하고 남은 금액이 있다면 다음 순서로 임차보증금을 받아갈수 있습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
대항력(전입신고+이사 이 두가지 요건이 충족했을 때 효력이 발생)
임차주택이 매매나 경매 등의 이유로 소유자가 변경되는 경우 새로운 소유자(낙찰자)에게 계속 임차권을 주장할 수 있는 권리입니다. 새집주인이 계약해지를 주장하면 이사가라고 해도 대항력 있는 임차인은 새집주인의 주장을 무시하고 계속 거주하면 됩니다. 그리고 선순위의 대항력있는 임차인이 법원에서 보증금을 전액배당받지 못한 경우 낙찰자가 나머지 금액을 반환 할 때까지 임차인은 해당 부동산을 비워주지 않아도 된다. (배당요구를 신청하지 않은 경우도 마찬가지입니다.) 이경우 낙찰자가 보증금을 반환하지 않는 한 인동명령은 무조건 기각됩니다.
그리고 경매시 대항력이 있고 소액임차인에 해당하는 경우 최우선변제금을 0순위로 받을 수 있습니다.
대항력은 전입신고를 한 다음날 0시부터 법적 효력이 발생합니다.
우선변제권 (대항력 + 확정일자 이 두가지 요건을 충족했을 때 효력이 발생)
경매나 공매시 배당신청한 임차인이 다른 후순위권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리를 말합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
임대차 보증금은 임차인의 채권입니다
임대차 계약이 종료하면 돌려 받는 금원입니다
그런데 만일의 사고로 이를 돌려받지 못할 것에 대비해 주택의 등기에 기재하지는 않지만 이에 준하는 채권과 순위를 보장하는 대항력을 임차인에게 제공합니다
조건은 전입, 확정일자, 점유 입니다
전입신고를 하면 그날 자정부터 효력이 있고, 확정일자와 점유 (열쇠를 받고 이사하는 것)는 실행 즉시 효력이 있습니다
각각 중요도 순위가 있는 것이 아니고 세가지 모두 조건을 갖추어야 합니다
이상 참고가 되셨기를 바랍니다안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.
둘다 중요하지만 절대적으로 중요한것은 전입신고입니다.
확정일자도 전입신고가 되어 있어야 효력이 있습니다.
전입신고는 대항력을 발생시키고, 확정일자는 우선순위를 발생시킵니다.
또한 나보다 선순위가 없는 집이라면 확정일자는 크게 의미는 없습니다.
대항력을 발생시키는 전입만으로도 충분합니다.
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