사옥 임대차 연장 계약 시 근저당권 설정 가능한지?

Question

서울시 종로구에 위치한 기업입니다.

임대차 계약이 만료되어 연장 계약을 진행할 예정이며, 근저당권 설정을 하고자 합니다.

이에, 모르는 부분이 있어 문의드리오니 답변 부탁드립니다.

[현황]

1. 현재 임대인(건물주)은 건물을 내놓은 상태

2. 최초 임대차 계약 시 합의하에 근저당권 설정을 하지 않았음

3. 임대차 계약기간이 만료되기 전 연장 계약(3년)을 진행하기로 함 (임대인 측에는 2달 전 통보 완료)

[문의]

1. 당사 환산보증금이 상임법 보호수준(서울시 9억)을 초과하여 법 적용 받지 못하는데

이런 경우에도 근저당권 설정이 가능한지?

2. 근저당권 설정 시 임대인(건물주)의 동의하에 진행하여야 하는지?

3. 임대인(건물주)가 동의하지 않을 시 근저당권 설정은 불가한 것인지?

4. 1번의 경우 임차인은 우선변제권 관련하여 근저당권 설정 말고는 다른 방법이 있는 것인지?

5. 근저당권을 설정할 경우 개인으로 진행하여야 하는지? 아니면 법무사를 통해 진행해도 되는지?

빠른 답변 부탁드립니다. 감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

혹시 전세권설정등기를 말씀하시는가요?

저당권설정은 환산보증금이내의 상가건물 임대차보호법과는 관련이 없이, 민법상의 채권채무관계를 이유로 채권자와 채무자간의 채권채무약정에 의해 채무자의 재산에 저당권을 설정하는 것으로, 법원 등기소에서 설정하는 것입니다.

전세권 설정등기는 임대인의 동의를 받아서야만 설정할 수 있습니다.

전세권 설정외에 상가임대차계약 후 사업자등록증으로 세무서에서 확정일자를 받으셔야 합니다.

전세권설정등기는, 임대인의 동의로 직접 동행하여 등기할 수도 있고, 법무사에게 수임료를 지불하여 위탁처리할 수도 있습니다

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

근저당권은 사용수익을 하지 않는 담보물권입니다. 보통의 임대차 같은 사용수익을 위해서 설정하는 권리는 근저당권이 아닌 전세권입니다.

1. 전세권은 보증금규모와 관계없이 설정가능합니다.

2.당연히 등기를 위해서는 임대인의 동의 뿐 아니라 임대인의 인감과 인감증명서와 같은 서류도 필요합니다.

3. 네 불가합니다.

4, 전세권 설정입니다.

5.둘다 가능하나, 잘 모르시면 법무사를 통해 진행하시는게 유리합니다.