집 매수하려는데 세입자가 집을 안보여줘요

Question

안녕하세요.

이번에 집을 매수하려고하는데 질문이 있어요.

매도인(A), 세입자(B)),, 매수 예정자(나 ㅡ C)

A의 집에 B가 전세로 계약하여 어린이집을 운영하고 있습니다. B는 계약캥신권을 이미 사용하였고 만기는 27년 6월 입니다. C는 해당 집을 매수하여 실거주할 예정입니다.

B는 여러 핑계를 대고 연락을 받지 않으며 집을 보여주지 않고 있고, 28년 2월까지 있고 싶다고 합니다.

해당 집을 C가 매수할 때 부동산 계약서에 꼭 넣어야하는 조항들을 알려주세요. (실질적으로 넣을 수 있는)

명도 상황이 발생해서 계약된 날짜에 못 들어가게되거나 어린이집에서 원상복구를 이행하지 않고 나가거나 피해가 발생했을 때 손해바상책임, 잔금 일부 유보 특약 등을 넣을 수 있나요? 법적으로 제 권리를 지킬 수 있게 들어가야 할 문구들을 알려주시면 정말 감사하겠습니다!

Answer 1

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.

매수인은 임차인의 기존 임대차가 2027년 6월까지 유효하다는 점을 전제로 매수해야 하므로, 임차인이 집을 안 보여준다는 사정만으로 매수인이 바로 명도시킬 수는 없고, 매매계약서에는 매도인이 잔금일 또는 별도 약정일까지 임차인 현황, 전세계약서, 보증금, 갱신청구권 행사 여부, 어린이집 운영 관련 인허가와 원상복구 범위를 모두 고지하고, 사실과 다르면 매수인은 계약해제 및 손해배상을 청구할 수 있다는 특약을 넣는 것이 좋습니다. 매수인이 실거주 목적이라면 매도인은 임차인의 계약만료일인 2027년 6월에 맞추어 갱신거절, 명도협의, 원상복구 확인에 필요한 모든 서류와 협조를 제공하고, 임차인에게 2028년 2월까지 거주를 보장하거나 매수인의 실거주를 방해하는 별도 합의를 한 사실이 없음을 보증한다는 문구가 필요합니다(주택임대차보호법 제3조, 제6조의3).

잔금 일부 유보 특약은 가능합니다만 매도인이 동의해야 하겠습니다. 손해배상 특약도 넣을 수 있고, 매도인의 고지 누락, 허위 설명, 임차인과의 별도 약정, 불법 용도변경, 원상복구 미이행으로 매수인이 입주하지 못하거나 추가 비용을 부담하면 매도인이 중개수수료, 이사비, 임시거주비, 대출이자, 소송비용 등 실제 손해를 배상한다는 문구를 두는 것도 고려해 볼 수 있겠습니다.