세입자와 협의하여 집 매매를 하였는데 아직 전세를 구하지 못함

Question

세입자와 24년 1월 6일 계약당시 1가구 2주택에 의해 갱신요구권을 쓸 수 없다고 하였고 집 매매시 적극적으로 보여준다고 하였음

계약 만료일은 27년 1월 6일임

26년 9월 19일에 세입자 동의하에 집 보여 주고 바로 계약됨

현재 500만원 계약금을 받은 상태이고 세입자에도 알고 있음

매수인이 집 거주 의사를 밝혀

세입자에게 전달함

세입자는 아직 집을 구하지 못했다며

27년1월6일까지 집 구해서 나가가겠다는 화약서를 쓰지 않은 상태이며 집을 구해지면 쓰겠다고 함

세입자 대출은 국민은행에서 이루어졌고. 전세자금. 1억7천5백중

1억 4천이 은행 대출임

제가 우려하는 사항은 지금도 매매 계약이 틀어지면 계약금과 더불어 1천 만원을 변제해야함 (변제부담금액 500만원)

약속을 받지 않은 상태에서 본 계약이 체결되면 그때는 몇천 변제도 해야될 상항이라 26년 11월 6일 전까지 집 계약을 취소하고 집 거주 의사를 밝혀야하는 사항입니다

그렇지 아니면 세입자가 갱신요구권이나

자칫 자동갱신으로 2년더 전세를 줘야하는 일이 발생됩니다

제가 불이익을 당하지. 않으려면 어뗜 방법이 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

세입자 동의로 집을 보여주고 바로 매매계약을 했는데 세입자가 퇴거 확약서를 미루고 있어 계약이 틀어질까 걱정이 크시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 확약서가 없어도 매수인이 만기 2개월 전까지 소유권이전등기를 마치고 실거주를 이유로 갱신을 거절하면 세입자를 내보낼 수 있습니다.

1. 2주택이라는 이유로는 갱신요구를 막을 수 없습니다

처음 계약할 때 1가구 2주택이라 갱신요구권을 못 쓴다고 하셨다면 법적 근거가 없는 말입니다. 주택 수는 갱신거절 사유가 아니어서 세입자는 지금도 갱신을 요구할 수 있습니다.

2. 매수인의 실거주는 갱신거절 사유가 됩니다

대법원은 세입자가 갱신을 요구한 뒤라도 거절 기간 안에 집을 넘겨받은 매수인이 실제 거주하려 하면 거절할 수 있다고 봅니다. 그래서 잔금과 이전등기를 만기 2개월 전보다 앞당기는 것이 핵심입니다.

3. 그런데 매수인이 실제로 살지 않으면 어떻게 되는지 확인하셨을까요

실거주를 이유로 거절해 놓고 그 기간에 다른 사람에게 임대하면 세입자에게 손해배상 책임이 생깁니다. 매수인의 입주 계획이 확실한지 이 부분까지 매수인과 공유해 두셔야 합니다.

지금은 계약 취소를 서두르기보다 잔금일을 만기 2개월 전 이전으로 당기는 협의부터 하시는 것이 우선입니다.

잘 해결되시기를 바랍니다.