다가구주택 묵시적계약중 계약갱신청구권
안녕하세요, 묵시적 계약 중 계약갱신청구권 사용 질문드립니다.
저는 2020년 12월 30일에 서울에 다가구주책에 전세로 2년 계약했습니다.
이후 계약 만료 시기에 따로 연장하는 재계약 없이 묵시적 연장으로 계속 전세를 쓰고있었습니다.
2025년 9월 5일 집주인 A가 집을 팔게되었다고 '주택 임대차 계약 종료 확인서'를 들고 계약 종료 시기가 있어야 구청에서 매매허가를 받아준다고 하며 2025년 12월 31일까지 집 계약이라고 된 문서를 주었고 저는 사인했습니다.
사인을 하며 저는 2025년 이후에 계속 살고싶다고 어필하였고, A는 알겠다고 말하며 새로운 집주인 B가 와도 계속 살게해주겠다고 말하였습니다. 이후 문자로도 B는 매입 후 실거주하지않으니 계속 살 수 있다고 말하였습니다.
이후 10월 14일 A는 B가 집 계약 후 자기가 집에와서 살겠다고 말하였다고 하였고, A는 통화로 저에게 미안하지만 계약 만료 후 나가야 할 것 같다고 말했습니다(음성녹음O). 그래서 저는 당일 계약갱신청구권을 행사하겠다고 A에게 문자로 전달하였습니다.
이후 10월 16일 A는 계약갱신청구권은 일반주택일 경우 단 한번 뿐이며 묵시적 연장이든 명시적 연장이든 다 포함해서 총 4년이라고하며 제가 쓸 수 없다고하였습니다.
저는 2025년 12월 31일까지 계약 수정에 동의하며, 계약갱신청구권을 통하여 2027년12월31일까지 연장하기를 바랍니다.
질문.
1. 집 계약이 2025년 12월 31일로 만기가 된 것이 맞을까요? 또는 제가 이를 기존 계약대로 2026년 12월 31로 바꿀 수 있나요?
2025년 12월 31일 만기를 못바꾼다는 가정에 아래 질문 드립니다.
2. 저에게 2025년 12월 31일 만료의 계약에 대해서 계약갱신청구권을 쓸 수 있는 권리가 있는 것이 맞고 이는 2027년 12월 31일까지 맞을까요?
2.B가 매매를 통해 실거주를 이유로 퇴거를 요청해도 현재 주택 소유주인 A에게 청구권을 행사 하였기에 B에 요청에 응하지 않아도 되는 것이 맞을까요?
3. 10월 14일의 계약갱신 청구권 사용에 대해서 거절 기간이 2개월이라면 12월 14이예요. 그렇다면 계약 만기 2개월 전 10월 31일 이후 ~ 12월 14일 중 B가 주택 등기를하여 거절 기간 중 실거주를 이유로 갱신 계약 거절을 할 수 있는건가요?(중요)
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
문맥상 현재 임대차의 계약만료일은 25년 12월 31일이 맞습니다, 계약일 변경을 위해서는 현 임대인과 협의가 필요한데 사실상 동의할 가능성이 없기에 불가능하다고 보시면 될듯 보입니다.
네, 만료가 12월 31일이라면 10월 31일전에 갱신청구권을 사용할수 있고, 임대인의 총4년주장은 법적근거가 없는 틀린이야기 입니다. 주택이라면 임차인은 기간관게없이 해당 주택에 대해서 총1회 갱신청구권 사용이가능하고 이는 임차인이 사용한 적이 없다면 당연히 1회 4년이 지난뒤에도 사용이 가능합니다.
임대인이 10월31일이내 즉 실거주를 이유로 청구권을 거부할수 있는 기간내 등기부상 명의이전이 완료되고 새로운 매수자가 이를 통보하면 연장이 불가능하겠으나, 10월 31일(만기 2개월전)내 명의변경이 되지 않으면 사실상 현 임대인이 실거주를 하지 않는 이상 거부가 불가하고, 임차인은 임대인이 변경되더라도 2년추가 거주가 가능할것으로 보입니다. 즉, 만기6~2개월내 임차인이 갱신청구권을 사용하면, 임대인이 해당기간내 변경완료되고 실거주를 이유로 거부할수 있지만 해당기간이 넘으서면 사실상 실거주라도 거부가 불가합니다.
3의 내용을 참고하시면 될듯 보입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
현재 계약서에 2025년 12월 31일까지 계약 만료로 명시되어 있고 집주인 A와 합의해 서명한 점을 고려하면 2025년 12월 31일이 계약 만료일로 인정됩니다. 기존 계약의 만기인 2026년 12월 31일로 되돌리는 것은 임대인 동의가 없으면 어렵습니다.
임차인은 계약 만료 2개월 전까지 계약갱신청구권을 행사할 수 있으며 묵시적 갱신 기간은 포함되지 않습니다.
B가 매입 후 실거주를 이유로 갱신을 거절하려면 정당한 사유로 보아야 하며 임대인은 임차인의 계약갱신청구권을 특별한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 다만 B가 소유주가 된 후 실거주 목적이라면 법적으로 2년간 실제 거주해야만 갱신 거절 사유가 인정됩니다.
계약갱신청구권 거절 통지는 계약 만료 2개월 전부터 ~ 만료일 전까지 가능하며 12월 14일까지가 공식 거절 통지 기간입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
주택 임대차 계약 종료 확인서에 사인을 한 것이 문제의 소지가 될 수 있을 것으로 보여집니다.
묵시적갱신으로 계속 갱신이 되었기 때문에 계약갱신청구권을 유효 하면 1회에 사용이 가능합니다만, 위의 1이 걸리긴 합니다.
우선 1에 사인을 하지 않았을 경우 이전 임대인에게 계약갱신청구권을 행사를 했다면 새로운 임대인은 2026년12월31일까지 거주를 인정해줘야 합니다.
새로운 임대인 소유권이전등기 이전에 이전 임대인에게 성립이 된 계약갱신청구권은 효력이 있어 새로운 임대인이 실거주로 임차인을 퇴거 시킬수는 없다고 사료됩니다.
우선 1의 합의서와 임대차보호법은 강행규정이므로 이 2개가 어떻게 작용이 되는지가 중요할 것으로 보여지고
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감사합니다.
1. 집 계약이 2025년 12월 31일로 만기가 된 것이 맞을까요? 또는 제가 이를 기존 계약대로 2026년 12월 31로 바꿀 수 있나요?
==> 묵시적인 계약갱신이 된 경우 종료일자는 26. 12. 31일까지 입니다. 이러한 경우에도 임차인은 언제든지 계약해제 가능하고 임대인에게 통보를 한 후 3개월이 경과되는 시점에 계약을 종료시킬 수가 있습니다. 아래 답변은 생략합니다