비거주 1주택자 법률 및 대출 고민 상담

Question

안녕하세요. 비거주 1주택자이며 아래와 같은 상황에 처해 있는데 전문가분들의 의견을 듣고 싶습니다.

[현재 상황]

1) 2021년 2월 서울 소재 부동산 갭투자 취득(매수 당시 규제 지역 -> 양도세 혜택을 위해서는 실거주 2년 요건 만족해야하나 현재 실거주 이력 없음)

2) 2026년 2월 신규 세입자와 전세계약을 맺어서 계약 종료 시점 (2028년 2월) 전입을 위해서는 자금 마련이 필요항 상황이나 전세퇴거대출 한도 1억 제한(전세 보증금 5.5억 상환 필요하나 자기자본 1억 + 대출 1억까지 해도 추가 3.5억 자금 마련 방안 확보 필요)

[대응 방안 시나리오]

- 집주인 실거주 목적 현 임차인에게 계약 종료 시점 퇴거 요청

- 혼인신고 안한 예비신부와 전세계약(예비신부 앞으로 전세대출)

-> 계약서에 임대인과 2년 동거 조건 명기

- 임차인 보증금 반환(본인자본금+주담대+예비신부 전세대출금)

- 동거인으로 임대인(본인) , 임차인(예비신부) 동시 전입신고

[문의사항]

- 임대차계약서에 2년 동거 조건 명기 시 전세대출 실현 가능 여부

- 임대인/임차인 동시에 전입신고 시 실거주 요건 충족 여부

- 현 계획 행위의 법률적 문제 여부

추가로 상기 계획이 불가한 방법이라면 부족한 자금만큼 은행에서 추가로 대출이 가능한 상품이 있을까요? (직전 연봉 9천)

Answer 1

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

의뢰인께서 계획 중인 예비 배우자와의 임대차 계약은 대출 기관의 심사 과정에서 임대인과 임차인 간의 특수 관계 및 실거주 의사 부족으로 판단되어 전세대출 승인이 거절될 가능성이 매우 높습니다.

특히 동일 주소지에 임대인과 임차인이 전입 신고할 경우, 주택임대차보호법상 대항력 요건인 '임차인의 점유'와 '임대인의 소유'가 혼재되어 보증금 반환 채무의 실체적 진실을 입증하기 어렵고, 금융기관은 이를 허위 계약으로 의심할 수 있습니다.

또한, 임대차 계약서에 동거 조건을 명기하더라도 이는 대출 심사 시 부적격 사유에 해당하며, 실거주 요건을 충족하기 위한 편법적 수단으로 간주되어 세무 당국으로부터 증여세나 조세 회피 의도로 조사받을 수도 있습니다.

따라서 현재 계획은 실현 가능성이 낮으며, 부족한 자금은 신용대출 등 가능한 범위 내의 금융 상품을 활용하거나, 부득이한 경우 주택 처분 등을 고려하는 것이 법적 리스크를 줄이는 방안으로 보입니다.

구체적인 대응은 별도 상담 바랍니다.

감사합니다.