월세계약시, 한집에 두세대가 전유 중일 경우, 보증금을 보장 받을 수 있을까요?
안녕하세요, 서울에서 월세방을 구하고 있는 사회초년생입니다. 이번에 보증금 5천만원짜리 방을 가계약했습니다.
알아본 집이 다가구주택이지만 상태도좋고 근저당이 없고, 위반건축물 문제가 없는것을 확인했습니다.
그러나, 부동산측에서 집 설명할때 해당 A호실에 2개의 호실이 잡혀있다고 했습니다. 위반건축물을 해제하기위해 옥탑을 6층으로 바꾸었고, 그것을 A호실의 전용면적에 산입하면서 6층의 보증금 2천만원을 A호실 넣었다고 했습니다. 그래서 건축물대장을 보면 전유부분에 A호실과 6층이 같이 잡혀있습니다.
그리고 제가 낼 보증금 5천만원 중 2천만원이 6층으로 잡혀있기때문에, 저는 서울의 최우선변제권도 3천만원밖에 안된다고 이야기를 들었습니다.
여기서 궁금한 것이 있습니다.
1. 집에 문제가 발생했을때 제가 5천만원 중, 3천만원을 최우전변제를 받는게 맞나요?
2. 최우선변제권을 제외한 2천만원은 집에 문제가 생겼을 때, 법적으로 받을 수 있을까요?
3. 계약서에 2천만원이 잡혀있다는 내용이 명시되어있지 않습니다. 특약으로 2천만원을 보장받을 수 있는 항목을 넣을 수 있을까요? 넣을 수 있다면 어떤식으로 작성해야할까요..? 그리고 이런 내용을 보장받고 싶다고 말하는게 임차인의 권리를 넘어서는 일일까요ㅜㅜ??
4. A호실이 민간임대주택으로 등록되어있는데, 혹시 보증보험을 가입하면 문제가 없을까요? 그리고 가입시, 집주인의 동의가 필요한가요..?
2천만원이 저에겐 껌값이 아니니 많이 걱정이 됩니다.. 고수님들 도움을 부탁드립니다ㅠㅠ 바로 꼭 추천드리겠습니다..
추가적인 질문인데... 굳이, 월세 세액공제를 받고싶다고 계약서작성때 임대인을 만나서 미리 이야기해야할까요?...
2개의 답변이 있어요!안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.
1. 집에 문제가 발생했을때 제가 5천만원 중, 3천만원을 최우전변제를 받는게 맞나요?
==> 보증금 5,000만원 중 두 군데로 임대차계약을 체결한 경우 최우선 보증금에 해당되어 보호받을 수가 있습니다. 이러한 경우에도 최선순위 근저당일자를 기준으로 판단해야 하는 만큼 이를 참고하시고, 또한 없다면 보호받는데 전혀 문제가 되지 않습니다.
2. 최우선변제권을 제외한 2천만원은 집에 문제가 생겼을 때, 법적으로 받을 수 있을까요?
==> 가능합니다.
3. 계약서에 2천만원이 잡혀있다는 내용이 명시되어있지 않습니다. 특약으로 2천만원을 보장받을 수 있는 항목을 넣을 수 있을까요? 넣을 수 있다면 어떤식으로 작성해야할까요..? 그리고 이런 내용을 보장받고 싶다고 말하는게 임차인의 권리를 넘어서는 일일까요ㅜㅜ??
==> 별도 임대차계약서를 각각 작성해야 합니다.
4. A호실이 민간임대주택으로 등록되어있는데, 혹시 보증보험을 가입하면 문제가 없을까요? 그리고 가입시, 집주인의 동의가 필요한가요..?
==> 임대인이 주임사인 경우 임대인이 보증보험 가입대상입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 최우선변제에 해당하더라도 무조건 상한대로 배당을 받는 것은 아닙니다. 다가구의 경우 소액임차인 최우선 변제에 해당하는 사람들끼리 전체낙찰금의 1/2 범위내에서 보증금에 비례해서 나누어 배당되게 됩니다. 즉 3천만원까지 배당은 어려울수도 가능할수도 있습니다.
2. 경매 배당순위에 따라 배당이 가능할수도 있고, 남은 배당금이 없어 본인 순위까지 오지 못한다면 배당은 어렵습니다.
3. 어차피 지급한 보증금은 임대인을 상대로 돌려받을수 있는 채권을 보유한것과 같습니다. 단, 경매등을 통할 경우 법적 절차에 따라 배당받는 것이고, 미배당금액은 특약없이도 임대인 개인을 상대로 반환소송등을 통해 반환이 가능하지만, 임대인 능력이 없다면 특약이 있다해도 의미가 없다고 보시면 됩니다,
4. 민간임대사업자의 경우 의무적으로 보증보험 가입을 해야 합니다. 만약 보증보험이 없는 경우라면 본인이 가입을 하시면 되고, 임대인 동의는 필요하지 않습니다. 그리고 보증보험에 가입만 된다면 그나마 안전하게 보증금을 지킬수 있습니다.
답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.
