근저당권 설정 관련해서 질문드립니다!

Question

보통 정책대출을 받거나 은행 주택담보대출을 받게 되면 근저당권을 설정하게 되는데, 만약 채무자가 파산을 하고, 20~25%만 갚겠다고 변제안을 제출하면, 공사나 은행은 담보주택을 경매로 넘기는 것으로 알고 있습니다.

물론, 처음에 대출을 실행할 때 이 부분까지 고려하여 근저당권을 110~120% 정도로 설정한다지만, 여기서 만약 해당 주택이 경매로 넘겨졌을 때

가치가 원래 대출을 실행했던 금액만큼 환수가 안된다면 구상채권으로 남는 걸까요??

변제안에서 제안한 변제금액도 은행이나 공사에서 돌려 받을 수 있는건가요?

Answer 1

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

의뢰인께서 질문하신 사안은 근저당권 실행 후의 잔존 채권 처리에 관한 내용으로 보입니다. 경매 낙찰가가 대출 원리금에 미치지 못한다면, 그 부족액은 일반 채권으로 전환되어 의뢰인에 대한 구상채권으로 남게 됩니다.

파산 절차에서 변제안을 제출하더라도 근저당권은 별제권으로 인정되기에, 은행이나 공사는 경매를 통해 우선 변제를 받는 것이 원칙입니다. 따라서 경매 후 남은 잔액에 대해서만 개인회생이나 파산 절차에 따른 변제 비율이 적용될 것으로 보입니다.

즉, 담보물 처분으로 회수하지 못한 나머지 채권은 일반 채권으로서 변제안에 따라 처리될 수 있습니다. 경매 결과에 따라 의뢰인이 부담할 잔존 채무 규모가 달라질 수 있다는 점을 유의하시기 바랍니다.

구체적인 대응은 별도 상담 바랍니다.

감사합니다.