월세 계약전 제 보증금을 보호할 방법이 궁금합니다!

Question

5,500만원에 대해 보증금을 보호할 수 있는 방법이 없을까요??

월세를 계약하려고 합니다!

보증금 6,500만원에

매월 115,000원

관리비 8만원 가량 입니다

융자x, 민간임대주택 호실 50개, 개별등기

부동산 중개인이 보증금에 관해서는

최우선 변제권이라 5,500만원까지는 괜찮고 1,000만원에 관해서는 보증보험을 가입 + 보증보험가입증서를 준다고 했습니다

다만, 집주인분들이 연세가 많으셔서(80이 넘으셨습니다)

이후 보증금을 못돌려받을 상황이 생길까봐요...

찾아보니 최우선변제권은 경매에 넘어갔을경우에 최우선이라는거고, 돈을 받는대도 1년이 걸린다고 하더라구요

혹시모를 상황도 생각해두는게 좋으니까 계약 전 확실히 알고 싶어서요

• 최우선 변제권이 있으면 경매에 넘어가거나, 월세기간이 끝났을때 5,500을 전부 돌려받을 수 있는지??

• 보증보험같이 제 보증금을 보호할 수 있는게 있는지(5,500만원에 관해..)

• 월세 계약하면서 체크해야하는게 뭐가 있는지??

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

가장 안전하게 보증금을 지킬 수 있는 방법은 보증보험입니다.

임차인이 보증보험을 들면 만약 임대인이 보증금을 반환하지 않을 시 보험회사에서 대신 보증금을 지급받게 됩니다.

보증보험을 드시길 바랍니다.

월세 계약할 때 선순위 임차인이 있는지, 선순위 근저당권이 있는지 등기부등본을 보고 임대인의 신분 확인을 하셔야 합니다.

전입신고와 확정일자는 꼭 받으시길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.무무조건 보호되는 것은 아닙니다

최우선변제권은 해당 주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때, 일정 조건 하에 다른 채권자보다 우선해서 일정 금액을 먼저 받을 수 있는 권리입니다

전입신고 + 확정일자 + 점유(실거주)가 모두 충족되어야만 최우선변제권이 발생합니다

현재 수도권 기준으로는 보증금 5,500만 원 이하인 경우에 최대 5,500만 원까지 우선변제 받을 수 있습니다

집이 경매에 넘어가지 않으면 이 권리는 아예 발동되지 않으며, 경매가 실제로 이뤄져야만 발휘됩니다

경매가 안 되면 최우선변제권은 작동되지 않으며, 집주인이 임의로 보증금을 돌려주지 않을 경우 민사소송까지 가야 할 수도 있습니다(시간 6개월~1년 이상 소요 가능)

지금 조건(개별등기, 융자 없음)은 매우 좋은 편입니다

다만 고령의 집주인이며 민간임대라는 특성상, 6,500만 원 전체에 대해 보증보험 가입하는 것이 가장 안전합니다

보증보험이 어렵거나 집주인이 거부한다면, 계약 자체를 재고하는 것도 한 방법입니다

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 소액임차인에 해당이 될 경우 즉 서울 기준 1억6500만원이하 소액임차인은 최우선변제금액이 5500만원 입니다.

위의경우 경매로 넘어가게 될 경우 가장 먼저 5500만원까지는 배당을 받을 수 있다는 뜻이고 나머지 1000만원의 경우 보험에 가입을 해서 보호를 받을 수 있고 또한 위의 경우 건물에 대출 즉 선순위가 없고 향후 임대인이 사망을 하게 되어도 상속을 받는 사람에게 임차인 권리가 승계가 되니 크게 걱정을 하지 않으셔도 될 것으로 사료됩니다.

감사합니다.