전세금 올려달라는데 한달전에 말한것도 효력있나요?
현재 오피스텔에 주거로 거주중인데 집주인이 한달전에 연락이 와서 이천을 올려달라고 하며 안올려줄시에는 바로 소송을 하겠으니 그렇게 알라고 하더라구요 바로 법무사에 전화해서 법무사님께 여쭤보니 전세금 올려주라는 요청은 집주인이 3개월전에 통지를 하는게 법적으로 효력이있다고 한달전에 연락이 왔으니 소송을 걸어도 제가 이길것이니 소송하게 두라고 하더라고요
그런데 또 인터넷에 찾아보니 한달전에 전세금 올리는걸 주인이 통지하면 된다는 말이 있던데 어떤게 맞는건가요?
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.질문에 나와있지는 않지만, 임대차 종료 1달전에 임대인이 전세보증금 증액을 요구한 것으로 보입니다.
우선 임대인은 임대차기간 만료 1개월 전까지 임차인에게 갱신거절을 할 수 있습니다.
주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
그러나 올해 통과된 임대차 3법에 의해 임차인이 1개월 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유나 예외조항에 해당되지 않는 한 갱신요구를 거절할 수가 없습니다.
주택임대차보호법 제6조의 3 【계약갱신 요구 등】
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2020. 7. 31. 신설)
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 (2020. 7. 31. 신설)
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 (2020. 7. 31. 신설)
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 (2020. 7. 31. 신설)
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 (2020. 7. 31. 신설)
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 (2020. 7. 31. 신설)
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 (2020. 7. 31. 신설)
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 (2020. 7. 31. 신설)
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 (2020. 7. 31. 신설)
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 (2020. 7. 31. 신설)
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 (2020. 7. 31. 신설)
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 (2020. 7. 31. 신설)
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 (2020. 7. 31. 신설)
결론적으로 임대인의 1개월 이내 전세보증금 증액은 정당하나, 임차인이 주임법상 갱신청구권을 행사할 경우 임대인은 소송으로 가도 승소할 수 없습니다. 참고하시기 바랍니다.
도움이 되길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
제7조(차임 등의 증감청구권) ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. <개정 2020. 7. 31.>
② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. <신설 2020. 7. 31.>
[전문개정 2008. 3. 21.]
임대인의 보증금 증액 청구에 대하여 문의를 주셨습니다. 임대차 보호법의 개정으로 소급 적용이 되는 바, 보증금의 증감 청구권은 위 제6조의 계약의 갱신과 달리 일정한 계약 갱신 전 통지 일자의 규정은 없습니다. 다만 1년 이내에는 이를 하지 못하는데 위 증감 청구권이 1년이 지난 이후라면 임대인은 이에 대해서 증감을 청구할 수 있습니다. 그러나 한편, 이러한 보증금의 경우도 5%의 금액을 초과하지 못하는데 위의 경우 2천만원인 점에서 5퍼센트는 넘는 증액 청구이므로 이에 대해서 임대인의 증액 청구로 인한 소송을 제기한다는 주장은 적절하지 않은 주장으로 보여집니다.
참고하여 적절한 대응이 되길 바랍니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 한경태변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.주거용 오피스텔이어서 주택임대차보호법이 적용되는 경우라면, 현재는 아래와 같습니다.
주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
이상, 답변드립니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
주택임대차보호법
제7조(차임 등의 증감청구권) ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. <개정 2020. 7. 31.>
② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. <신설 2020. 7. 31.>