부동산 양도소득세 관련 양도 판단 시점 및 다주택자 양도세 중과 관련 문의

부동산 양도소득세 관련 질문입니다

주택A

서울시 중랑구에 소재한 다세대주택

250421임의경매로 2.02억에 취득

250421 소유권 등기이전완료

10.15조정대상지역으로 지정됨

주택B

서울시 동대문구에 소재한 신축 다세대주택

260119에 분양받아 소유권 이전 완료

해당 소형 주택은 25년 6월에 완공, 6억 이하로 취득, 60 평방 제곱 미터 이하로 110대책 적용가능

(양도세 중과 배제 등)

원래는 주택A를 경매로 취득하고 단기매도 하려고 했으나 인테리어 기간과 명도 기간이 길어지면서 조정대상지역으로 묶이고 주택B를 취득하면서 매매사업자 혜택 이용 불가(비교과세)

주택A를 260421(취득 후 1년) 이후에 양도세 66%를 내고 매도하려다 보니 남는게 없어서 1년을 더 기다려 2년을 채우고 일반 세율로 매도할 생각을 갖고 있습니다

일정 예시

취득 : 250421

매도계약서 작성 : 260223

입주 : 260303

잔금 : 270422

질문

1. 주택A를 취득한 날로 부터 2년이 지나지 않은 상태에서 매도 계약을 체결하고 잔금일을 주택A 취득 2년이후로 했을때 양도세가 어떻게 될지 궁금합니다 주택A 매수인은 잔금 전에 점유 및 실거주(수도, 가스, 전기 사용)예정입니다. 혹시나 수도 가스 요금 사용한것을 보고 전입이 되어있지 않더라도 실제 점유 시작한 날짜를 양도 시점으로 볼 수 있는지 궁금합니다

2. 신규 매수인이 점유도 하고 전입도 한 경우,

잔금 날짜가 취득 후 2년 뒤라고 하여도

조세실질원칙에 따라 양도시점이 매수인 전입시점으로 판단되어 단기 매도 단일 세율로 적용될 여지가 있나요? 즉 전입 여부에 따라 국세청이 판단하는양도 시점이 앞당겨질 수 있는지 궁금합니다

3. 조정대상지역 주택A를 보유한 상태에서 주택B는 110 대책에 적용을 받아 조정대상지역에 있음에도 불구하고 1% 취득세를 냈습니다

양도세를 계산할때도 260509 양도세 중과배제 해제 이후에 양도하여도 110 대책 혜택을 받아 양도세 계산시, 주택B는 주택수로 합산하지 않는것이 맞는지 궁금합니다