분양가 상한제 아파트 실거주 의무 3년 유예 시 잔금대출 규제와 양도세 리스크가 궁금해요.

Question

분양가 상한제가 적용되는 수도권 신축 아파트의 실거주 의무가 법적으로 3년간 유예되면서, 많은 수분양자들이 입주 시점에 전세 보증금을 받아 잔금을 치르는 유통 루틴을 고려하고 있습니다

1. 이 경우 시중은행에서 잔금대출을 동시 진행할 때 총부채원리금상환비율(DSR) 한도 규제나 임대인 전세자금대출 제한 등의 실무적 걸림돌은 없나요?

2. 3년 유예 기간 종료 후 실제 입주할 때, 향후 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건(2년 보유 및 거주)의 충족 기간 산정 시 불이익을 방지할 수 있는 세무 리스크 관리 팁을 요청합니다.

Answer 1

안녕하세요. 정현재 경제전문가입니다.

분양가 상한제 실거주 의무 3년 유예 기간 동안 전세 거주할 경우 다음 점에 주의하세요. 잔금대출과 동시에 진행 시 세입자의 전입이 우선되어 담보가치가 하락하며, 특히 DSR 한도가 꽉 찬 상태라면 추가 신용대출이 어려워져 잔금을 전세보증금만으로 충당하지 못할 위험이 큽니다. 세무 측면에서는 3년 유예 종료 후 본인이 직접 전입해 실제 거주한 기간만 인정되며, 전세 기간은 포함되지 않습니다. 비과세 혜택을 받으려면 세입자를 내보낸 후 최소 2년 이상 직접 거주 후 매도해야 세금 부담을 줄일 수 있습니다.