위반건축물(다가구)월세계약하는데 최우선변제금 안넘으면 계약서에 특약안넣어도 괜찮을까요??

Question

위반건축물(다가구)월세계약하는데 최우선변제금 안넘으면 계약서에 특약안넣어도 괜찮을까요??

무단대수선,무단증축이있는데

부동산에선 위반건축물,특약얘기했더니

최우선변제금이 20,000,000원까지 나라에서 나오니까

특약안넣어도된다고 하셔서요.

특약넣는건 모르는사람들이 하는얘기라고 하셔서

특약안넣어도 전입신고,확정일자만 하면

보증금은 안전히 받을수있는지해서요!

그리고 위반건축물이다보니 이행강제금이 나올거같은데

세입자에겐 요구하지않겠죠??

(보증금 10,000.000원 입니다.)

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  위반건축물이라도 보증금이 최우선변제 범위 이내라면 법적으로 보호를 받을 가능성은 있습니다. 그러나 특약을 두지 않아도 안전하다고 단정하기는 어렵습니다. 위반 상태와 임대차 목적물의 특정에 문제가 생기면 분쟁 시 불리해질 수 있으므로, 특약을 통해 위험을 명확히 배제하는 것이 세입자에게 유리합니다. 전입신고와 확정일자는 필수 요건일 뿐 충분조건은 아닙니다.

• 법리 검토
  최우선변제는 요건 충족 시 우선 보호를 받는 제도이지만, 위반건축물의 경우 사용 승인과 등기 상태가 불안정할 수 있습니다. 무단 증축이나 대수선 부분이 임대 목적물에 포함되면 보호 범위가 다툼의 대상이 될 수 있습니다. 이 경우 특약으로 임대인의 책임과 반환 의무를 명확히 해두는 것이 분쟁 예방에 중요합니다.

• 계약 시 대응 전략
  계약서에는 위반 사실의 고지, 보증금 전액 반환 책임, 행정 처분으로 인한 불이익의 귀속을 임대인에게 둔다는 취지의 특약을 두는 것이 안전합니다. 최우선변제 범위 내라 하더라도 경매나 공매 상황에서 절차 지연이나 추가 다툼이 생길 수 있음을 고려해야 합니다.

• 추가 유의사항
  이행강제금은 원칙적으로 소유자 부담이며 세입자에게 청구하기 어렵습니다. 다만 분쟁을 피하려면 계약서에 부담 주체를 명시하는 것이 좋습니다. 특약은 모르는 사람이 넣는 조항이 아니라 위험을 관리하는 장치입니다.