집주인께서 월세를 30만원 정도 올리고 싶다고 하시네요

Question

안녕하세요.

제가 임대로 영업중인 상가 건물주가 금일 연락이 와 월세를 올리고 싶다고 연락을 하셨습니다.

현재 95만원인데 내년부터 125만원으로 올리고 싶다고 하시네요.

작년 10월 15일이 딱 계약일로부터 10년째가 되는 날이었습니다. 임대차보호법에 따라 작년대비 5% 상승이 가능하다고 알고 있는데 10년이 지난 시점이라 보호법에 예외되는 상황인지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

현재 계약이 자동 연장된 상태인지, 아니면 새로운 계약서를 작성할 예정인지 계약서의 만료일이 언제인지 건물주가 재계약 조건으로 125만 원을 제시한 것인지 아니면 기존 계약 중 월세만 올리겠다는 것인이 이 기준에 따라 다릅니다.

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

상가건물 임대차보호법에 따라 임차인의 계약갱신요구권은 최초 임대차 기간을 포함하여 전체 10년까지 행사할 수 있으므로 10년이 지난 시점에는 임대인이 임대차 재계약을 할 수 있으며 원칙적으로 5%의 월세 인상률 제한도 적용되지 않을 수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

상가임대차 계약갱신청구권은 통상 10년 이내 행사가 가능합니다. 즉 5% 상한 또한 10년 이내 적용이 가능하나 10년이 만료가 되게 되면 새로운 상가임대차계약으로 5% 상한 적용을 받지 않을 수 있습니다.

따라서 10년 지난 시점 부터 새롭게 임대차계약서를 작성을 하고 확정일자를 받아 놓는 것이 좋을 것으로 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

질문의 핵심은 10년이 지나면 임대료 5% 증액 제한도 사라지는가?인데, 일반적으로는 그렇지 않습니다

상가건물 임대차의 경우에는 계약갱신요구권(최대 10년)과 차임 증액 제한(연 5% 이내)은 서로 다른 제도입니다

계약갱신요구권은 임차인이 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리를 최대 10년까지 보장하는 제도입니다

반면 차임 증액 제한은 임대인이 차임을 올릴 때 적용되는 제한으로, 법에서 정한 요건을 충족하는 경우 대통령령이 정한 상한(현재 통상 5%)을 초과하여 증액할 수 없습니다

또한 증액은 직전 증액 또는 계약 후 1년이 지나야 가능합니다

따라서 10년이 지났다는 이유만으로 임대인이 곧바로 30만 원(약 31.6%)을 인상할 수 있는 것은 아닙니다

다만 몇 가지 확인이 필요합니다

이번이 기존 계약의 갱신인지, 아니면 새로운 계약을 체결하는 것인지

기존 임대차가 계속되는 상황에서 차임을 올리는 것이라면 원칙적으로 증액 제한이적용됩니다.

반면 기존 계약이 종료되고 당사자가 합의하여 완전히 새로운 임대차계약을 체결하는 경우에는 새로운 임대료를 협의할 여지가 있습니다

보증금(환산보증금 포함)이 법 적용 범위를 넘는 특수한 경우에는 일부 규정의 적용이 달라질 수 있습니다

다만 계약갱신 관련 규정은 일정 부분 고액 임대차에도 적용되고, 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다

Answer 5

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

상가 건물 임대차보호법상 10년의 계약갱신요구권이 만료된 시점이라 임대인은 계약 거절이나 법적 인상률 5%를 초과하는 임대료 인상 요구가 가능합니다. 현재 질문자님은 법적 갱신 보장 기간이 지났으므로 임대료 인상 거부시 임대인이 계약 종료를 통보할 경우 퇴거해야 할 상황이 발생할 수도 있습니다. 법적 강제력이 없는 상황이므로 임대인과 원만하게 협의를 해서 주변 시세를 고려한 적정 수준으로 인상률을 조정하는 것이 가장 현실적인 방법입니다. 감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

10년이 지난 시점이시라면 상가 임차인의 계약갱신요구권은 전체 임대차기간 10년까지인 점을 본다면 5% 상한이 그대로 적용이 되지 않을 가능성이 높다고 보여집니다