빌라 단독다가구 쪽에서 재개발이 나온다하면 누가 손해보는건가요?

Question

안녕하세요.

혹시 재개발지역이 나옵니다.

모아타운 그런데 빌라 vs 단독다가구주택 주인분중에

어떤 사람이 이득이고 어떤사람이 손해일까요?

또 신축과 구축

이런사람들은 다 동일하게 땅 평수로 보상받는건지

감가상각 시세 등 고려해서 차등으로 보상을 받는지 그런 과정들이 궁금합니다.

재개발 모아주택 얘기는 나오는데 어떤게 좋은건지도 모르겠습니다..

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 재개발의경우 해당 지구 토지소유자등의 토지 및 건물등에 대한 부동산 감정평가를 실시를 하고 조합원 지위를 얻게 되고 그러므로써 일반분양자들보다 프리미엄을 얻게 되는 형식입니다.

따라서 빌라를 소유하고 있는 소유자도 조합원을 받고 감정평가를 받게 되고 마찬가지 다가구주택 주인도 마찬가지 방식으로 평가를 받고 조합원 위치가 되게 되는 것입니다. 다가주 주택 소유주가 꾸준하게 임대수익이 있었을 경우는 좀 더 반대할 가능성이 있지 않을까 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

내 집이 신축이냐 구축이냐보다 내가 얼마나 많은 땅을 갖고 있느냐가 훨씬 중요합니다

대지지분이 중요합니다

단독/다가구 주택 소유자(특히 노후 단독)는 대체로 유리하고,빌라 소유자는 대지지분이 적으면 분양 자격도 못 받고 현금청산될 가능성이 큽니다

신축 빌라는 특히 지분이 작고, 투자 목적으로 분양권을 노리던 경우 손해를 볼 위험이 있습니다

재개발: 노후된 주거지역을 철거하고 아파트 등 공동주택으로 다시 짓는 사업. 통상적으로 정비구역 지정 → 조합 설립 → 사업시행인가 → 관리처분계획 순으로 진행됩니다

모아타운/모아주택: 기존 단독·다가구·빌라 등의 저층 주거지를 여러 필지를 모아 소규모로 개발하는 공공주도 소규모 정비사업. 서울시가 최근 적극 추진 중입니다

즉, 모아타운은 재개발의 경량형/공공형 버전으로 보면 됩니다

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

조합원이 되려면 일정한 토지 소유 기준 등이 필요합니다.

빌라 소유자는 토지 지분이 작아 조합원 자격을 못 받을 수도 있습니다. 이 떄 현금청산이 되어 불리합니다.

신축 빌라는 가장 손해가 되는 부동산이며 구축 특히 토지 지분이 가장 큰 단독주택이 가장 유리합니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

재건축, 재개발, 모아타운 등

보상요건은 조합마다 다르지만 통상 대지지분에 따라 보상이 다릅니다.

통상 빌라인경우 대지지분이 적어 보상액이 낮습니다.

또한 세대수도 많아 보상액이 분할되기도 하고요.

단독 다가구의 경우 통건물로 주인 한명이 보유하고 있어

상대적인 보상은 높을거로 예상됩니다.

추가 궁금하신 사항 있으실가요?

Answer 5

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

일반적으로 보상에서는 대지지분이 중요하기 때문에 상대적으로 빌라보다는 오래된 단독 다가구 주택이 감정평가 및 분양 순위에서 상대적으로 유리할 것으로 보입니다.
신축의 경우에는 노후 건물 대비 감정평가에서 85-100% 수준으로 시세게 가깝게 높은 평가를 받으실 수 있으며 구축은 건물 감가상각으로 감정평가 금액이 감소할 수 있습니다
하지만 재개발구역 내 신축은 권리산정일 이후 지어졌다면 현금청산 대상이 될 수 있어 반드시 해당일을 확인하셔야 합니다.
추가로 조금 더 보충설명을 드린다면 모아주택은 빠른 개발과 일부 공공지원 이라는 장점이 있지만 각종 인프라 마련에 대한 한계점과 아파트와 같은 대단지로의 개발이 힘들다는 단점도 있어 소유형태와 지분, 건물상태 및 권리산정일을 꼼꼼하게 체크하셔서 준비하시기 바라겠습니다.