토지매매 토허제 풀리면 현재 계약한 금액 그대로 소유권이전되게 하고싶은데, 방법있나요?

Question

토지 매수하는데, 잔금까지 다 지급했는데, 토허제 시행되고, 허가가 안났어요...

매도인은 돈 없다며 잔금을 한번이 지급할 수 없다는데...

어짜피 못받을 잔금...토허제 풀리면 현재 계약한 금액 그대로 소유권이전되게 하고싶은데, 방법이 있나요?

신탁등기를 해야할지, 가압류를 해야알지, 가처분, 공증 등 현명한 방법 알고싶습니다.

1. 토허제 해제되면 현재 계약금액으로 소유권 이전방법

2. 최대한 빨리 잔금을 받을 수 있는방법

두가지 다 알고싶습니다.

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

대금을 모두 치렀는데 토지거래허가가 나지 않아 소유권을 넘겨받지 못하고, 매도인은 돈을 돌려줄 형편도 안 된다고 하는 상황이시네요. 결론부터 말씀드리면 허가 전에는 소유권이전등기를 청구할 권리 자체가 생기지 않아 가처분으로 묶어두기는 어렵습니다. 매도인 협조를 받아 담보를 잡아두는 쪽이 현실적입니다.

1. 허가 전 처분금지가처분은 받아들여지지 않습니다

대법원은 허가 전 매매를 근거로 한 처분금지가처분을 허용하지 않습니다. 신탁이나 다른 사람 명의를 거치는 방식도 허가를 피하려는 것으로 보이면 무효가 될 위험이 큽니다.

2. 이미 낸 대금은 근저당으로 지켜두세요

매도인이 동의한다면, 이미 지급한 대금을 돌려받을 권리를 담보로 해당 토지에 근저당을 설정해 두는 방법이 있습니다. 매도인의 다른 채권자가 먼저 압류하거나 매도인이 제3자에게 넘기는 위험을 줄일 수 있습니다.

3. 그런데 계약일이 허가구역 지정 전이었는지는 확인하셨을까요

허가구역으로 지정되기 전에 맺은 계약이라면 허가 없이도 이전등기를 진행할 수 있는 경우가 있습니다. 계약일과 지정 공고일을 먼저 대조해 보셔야 전략이 정해집니다.

지금은 계약서 작성일과 허가구역 지정 공고일부터 확인하세요.

잘 해결되시기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

토지거래허가구역 내에서 허가 없이 체결된 매매계약은 유동적 무효 상태입니다. 허가 구역이 해제되면 계약은 확정적으로 유효하게 되므로, 현재 계약된 금액으로 소유권 이전이 가능합니다.

매도인의 자력이 부족하여 잔금 반환이 우려되는 상황이라면, 우선 해당 토지에 '처분금지가처분'을 설정하여 매도인이 임의로 제3자에게 토지를 처분하지 못하도록 보전 조치를 취해야 합니다. 소유권 이전 등기 청구권을 피보전권리로 하여 가처분을 신청하는 것이 가장 우선입니다.

신탁등기는 소유권 이전이 안 된 상태에서 실익이 적고, 가압류는 금전 채권에 대한 것이므로 현 단계에서는 등기청구권 보전을 위한 가처분이 적절해 보입니다. 매도인과 협의하여 공증을 받아두면 추후 강제집행 시 유리할 수 있으나, 현재로서 가장 중요한 것은 가처분을 통해 목적물을 확보하는 것입니다.

구체적인 대응은 별도 상담 바랍니다.

감사합니다.