전세 재계약시 계약청구권사용 가능여부

Question

안녕하세요 전세 계약 갱신권 관련 고수들의 답변 기다려봅니다.

21년 당시 전세 계약을 하였습니다.

2년후 23년에 전세 재계약을 진행하였습니다.(인하된 금액으로 새계약서작성)

얼마전 집주인이 전화가와서 많은 금액을 인상하여 재계약 하실 거냐고 물어봤습니다.

25년 2월에 재계약을 진행해야하는데....

이경우 23년에 재계약을 해서 계약서를 다시 작성하였다면 전세 재계약 갱신권을 썼다고 볼 수 있습니까?

(계약서 재작성 시 집주인이 제시한 인하된 금액으로만 협의 하여 진행하였고 전세 재계약 갱신권에 대하여 계약

서 및 구두로도 논의 및 명시하지 않았습니다 )

그려면 돌아오는 이번 재계약 시 집주인에에 재계약 갱신권을 행사하여 5% 이내로 할 수 있는겁니까?

Answer 1

1)갱신 청구권 사용 여부 판단 기준

계약서 내용: 23년에 작성한 계약서에 '갱신' 또는 '갱신 청구권 사용' 이라는 문구가 명시되어 있는지 확인합니다.

당사자 의사: 계약서 작성 당시 집주인과 '갱신'에 대한 명확한 합의가 있었는지, 갱신 청구권을 사용한다는 의사를 표시했는지가 중요합니다.

임대료 변동: 단순히 임대료를 조정했다는 사실만으로는 재계약으로 단정할 수 없습니다. 갱신 청구권을 사용하더라도 5% 범위 내에서 임대료 협의가 가능하기 때문입니다.

2) 23년 계약이 '재계약'으로 판단되는 경우

갱신 청구권을 사용했다고 볼 수 없으므로, 25년 2월에 새로운 계약을 체결해야 합니다.

집주인은 새로운 임대료를 제시할 수 있으며, 협의를 통해 임대료를 결정해야 합니다.

협의가 이루어지지 않으면 계약이 종료될 수 있습니다.

3) 23년 계약이 '갱신'으로 판단되는 경우

이미 갱신 청구권을 사용한 것으로 간주되어, 25년 2월에는 갱신 청구권을 사용할 수 없습니다.

집주인은 계약 만료를 통보하고, 새로운 세입자를 구할 수 있습니다.

전세 계약 갱신권은 1회에 한하여 사용할 수 있으며, 기존 계약이 만료되기 전 6개월부터 2개월 전까지 사용할 수 있습니다.

23년에 인하된 금액으로 재계약을 한 경우, 기존 계약이 만료되기 전 6개월부터 2개월 전까지 갱신권을 사용하여 5% 이내로 인상된 금액으로 재계약을 할 수 있습니다.

21년, 23년 계약서와 당시 주고받은 문자, 메일 등을 확인하여 갱신 청구권 사용 여부를 판단할 증거를 확보하시는게 좋습니다. 재계약 시에는 계약서에 갱신권 사용 여부를 명시하는 것이 좋습니다.