건물주가 재계약시 월세 인상 상한비율을 상회하여 요구할시 어떻게 해야하나요?

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이승환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

주택임대차보호법은 아래와 같습니다.

따라서 소송시 5% 초과 부분은 승소할 수 있습니다.

제7조(차임 등의 증감청구권) 

당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

시행령 제8조(차임 등 증액청구의 기준 등) 

① 법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 "차임등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.

② 제1항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김태환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

대법원은 상가임대차에 있어 차임 증액 5% 제한은 임대차계약이 종료한후 재계약을 하는 경우에는 적용되지 않는다고 보고 있어 소송제기시 승소하기는 쉽지 않을 것으로 보입니다.

관련 대법원 판례는 아래와 같습니다(대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결)

- 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항에서 “차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다”고 규정하고, 제2항에서 “제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다”고 규정하고 있는바, 위 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료한 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않는다.

관련 상가건물임대차보호법은 아래와 같습니다.

제11조(차임 등의 증감청구권)

 ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

동법 시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준) 

법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

재계약의 경우에는 차임 증감의 제한이 적용된다고 보지는 않고 있습니다.

차임증감의 제한은 임대차 계약 중간에 적용되는 것이기 때문에 재계약을 하는 경우에는

법원에서도 차임증감의 제한이 적용되지는 않는다고 보기 때문입니다. (대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결 참조)

그러므로 위의 경우는 미리 갱신을 하는 것이 필요하고 갱신의 경우에는 임대차가 계속 되는 것으로 보기 때문에 차임증감의 제한이 적용되어 5% 이상을 인상하기는 어려울 것으로 보입니다. 그러므로 계약 갱신청구권의 효력을 주장할 수 있도록 임대차 만료 기간 6월 전에 갱신청구권을 행사하는 점을 고려하기 바랍니다.

이해에 도움이 되길 바랍니다.