오피스텔 용도 변경으로 주택임대사업자 등록이 가능한지요?

Question

서울 구로구에 2005년 완공된 오피스텔(전용 38제곱미터)를 하나 가지고 있는데 다른 주택(아파트 2채)들을 순차적으로 매매할 계획이어서 이 오피스텔에 주택임대사업자 등록을 하려했더니 공부상 용도가 업무시설이어서 불가능할 것이라고 하는데요.

1) 용도를 주거시설로 바꾸어서 임대사업자 등록을 하는 게 정말 어려운가요?

2) 어렵다면 일반임대사업자 등록을 해야할 것 같은데 이 경우 주택임대사업자 등록과 혜택 차이가 무엇인지, 많이 나는지, 특히 다른 주택 매매시 양도소득세는 어떻게 처리되는지 알고 싶습니다.(주택임대사업자를 장기 등록하면 주택수에 포함시키지 않는다는 것으로 알고 있습니다.)

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 등기부상 용도가 업무시설인 경우에는 실제로 주거용으로 사용하고 있다고 해서 자동으로 주택임대사업자 등록이 되는건 아닙니다.

특히 기존 오피세틀을 업무시설에서 주택으로 용도변경하려면 건축법, 주차장 기준, 소방기준 등을 충족해야 합니다.

건물 구조나 지자체 판단에 따라 용도변경이 어려운 사례도 적지 않습니다.

2. 현재 제도가 변경되어 양도소득세나 종부세에서 큰 혜택을 받는 구조는 아닙니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

공부상 업무시설이라도 실제 주거용으로 사용하면 구청에 주택임대사업자로 등록이 가능하지만 과거 매입시 환급받은 부가가치세가 있다면 반납해야 합니다. 주택임대사업자는 종부세 합산 배제와 양도세 중과 배제 혜택등이 있는 반면에 일반 임대사업자는 부가세를 환급받지만 주택수에 포함되지 않으려면 반드시 업무용으로 임대해야 합니다. 오피스텔을 주거용을 사용하면 주택수에 포함대서 향후 아파트 매매시 다주택자로 양도세 중과나 비과세 여부에 악영향을 줄 수 있으므로 세무 전문가와 상담이 필수입니다.