제 명의의 빌라를 어머니에게 넘길 때 재산세 문의
20년도에 가족이 함께 살 집으로 서울 도봉구(제 2종일반주거지역)의 18평 정도 빌라를 1억8천750만원에 매입했고(보금자리대출 1억1300 + 신용대출 2800포함)
제가 결혼 계획을 가지면서 명의를 어머니에게 넘기고 타인(남자친구/혼인신고미정)에게 전세를 줄 예정입니다.
매매 당시 제가 대출이 잘 나와서 명의만 제 명의로 했고 대출을 제외한 금액은 어머니가 납입하셨습니다. 20년도 매매시 계약금+중도금 2400만원에 대해 어머니->계약자 계좌이체이력이 있고, 그 전 살던집(어머니가 월세계약)보증금 3900만원을 제 통장으로 입금 받아서 현 부동산을 계약했습니다.
- 가족 중 저만 1주택자, 어머니 포함 무주택자
- 20년도에 매매 발생 후 빌라 내 다른 집에서 2억1천에 전세 준 것 외에 매매거래 없음
- 대출관련 매달 어머니에게 이자포함 30만원을 입금받은 것 외 증여 없음
- 대출잔금은 보금자리 8900 +신용대출2800
- 공시지가 1억3천2백만원
위의 상황에서 질문 드립니다.
1. 처음 부동산 계약시 저는 대출만 하고 어머니가 입금했던 내역들을 증거자료로 매매 or 증여시 세금 감액을 받을 수 있는지
2. 제 명의로 타인에게 2억에 전세를 주고, 보금자리 8900만원을 갚은 후 엄마와 금전 거래 없이 매매하는경우 -> 취득세 이율이 증여취득세율인 4%로 적용 되는걸로 아는데 이 경우에 전세 계약만 제 이름으로 하고 입금은 어머니가 받은 후, 어머니에게 매매하면서 보증금 2억을 제 계좌로 입금하는 식으로 하면 금전 거래가 발생하는걸로 간주될 수 있는지?(취득세1%로 적용되는지)
3. 매매가 1억8900만원으로 진행, 어머니에게 매매 시 보금자리 잔금 8900만원 부담부증여 + 증여공제 5천만원 + 잔금 5천만원(신용대출)을 어머니에게 이체받고 계약하는 형식으로도 진행이 가능한지?
4. 어머니에게 1.4억으로 저가 매매할 경우
- 1세대 1주택양도세 비과세
- 시가대비 70% 이상지불 : 증여세X
- 취득세: 1억8900만원X1%
어머니와 저에게 각각 부과되는 세금의 이율이 위와 같은지? 이 외에 부과되는 세금의 종류가 더 있는지?
5. 1+3(이 문제 없다는 전제 하에) 타인에게 2억 전세 주고 어머니가 입금 받은 후 어머니에게 1.4억에 저가매매 시 위 3번의 세율로 진행이 가능한지?
개인사정으로 모아둔 돈이 없어서 남자친구에게 전세주는 형식으로 자금 흐름을 만드려는 상황입니다ㅠㅠ 부동산 지식이 없어 찾아본대로 자문 구하니 양해 부탁드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
매매시 어머니가 부담했던 자금 모두 본인에 대한 현금증여로 볼수 있습니다.즉 현재 어머니에게 명의를 넘기는 것과 관계없이 최초 구매시 받았던 2400만원은 어머니 -> 나 현금증여이고 현시점 명의 변경시 2400만원 나 -> 어머니로 또 한번의 현금증여가 되게 됩니다. 이럴 경우 직계본비속간 증여비과세 5000만원 미만이므로 증여세는 발생되지 않겠지만, 이를 가지고 다른 세금감액은 어렵습니다. 오히려 증여신고를 안했기에 가산세등의 세금이 추가로 부과될수 있습니다.
증여취득세는 3.5%입니다. 매매로 할 경우 1%이구요, 즉 자금을 질문처럼 돌린다고 취득세율이 달라지지 않습니다. 질문자님께서는 일단 증여로 명의를 넘길지, 매매로 넘길지를 정확히 결정하시고 그에 맞게 진행하시는게 필요해보입니다.
이것도 매매와 증여를 섞으셨는데, 부담부증여를 한다면 어머니께 자금을 받을 이유가 없습니다. 즉 부담부증여를 하셨다면 1.89억에서 대출 금액을 뺀 나머지가 그대로 증여가액이 됩니다. 즉 그에 따라 5000만원 비과세, 나머지 5000만원에 대해 어머니가 증여세를 내는 것이지 본인에게 돈을 지급하는게 아닙니다 , 만약 매매라면 본인이 1.89억을 전부받고 보금자론을 상환 , 명의를 넘기시면 되는 것입니다. 이떄 당연히 증여관련한 부분은 필요하지 않습니다.
저가매매를 하신다면 증여가 아니기에 증여세와는 관계가 없습니다.질문대로 시세대비 30%이내 거래금액이고 매매자금의 이체만 정확히 하시면 증여가 아닌 정상매매로 인정이되고 이럴 경우 어머니는 취득세, 본인은 양도소득세를 부담하시면 되는데 취득세의 경우 1%(어머니만) 본인은 양도차익이 없으므로 양도소득세는 납부하지 않아도 됩니다.
죄송하지만 제시한 방식은 말이 안되는 부분이니 진행하지 않는게 좋을듯 보입니다.
세금의 경우 잘 모르고 진행하시면 이후에 추가적인 문제들이 더 크게 발생할수 있습니다. 세무소나 부동산등에 도움을 받아확인후 진행하시고, 그게 어렵다면 차라리 매매를 할지, 증여를 할지 정확히 결정을 하신뒤에 해당하는 내용만 찾아서 보신뒤 진행을 하셔야 할듯 보입니다.
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