HUG 절차상 하자(사전 통지 누락)로 인한 가압류 피해 상담

Question

안녕하세요,

전세보증금 반환 과정에서 HUG의 절차적 하자로 인해 가압류 피해가 발생해 상담 요청드립니다.

① 저는 2023.12.22. 아파트 소유권 이전을 완료했습니다.

② 임차인은 2024.09.07. 계약 종료로 퇴거하였고, 제가 임차인에게 전세보증금을 정상적으로 반환했습니다.

③ 중요한 점은 임차인 계약 종료 전·후 어느 시점에도, HUG로부터

• 보증사고 접수,

• 대위변제 예정,

• 채권승계 안내,

• 회수 절차 통보

등 단 한 건의 통지나 안내도 받은 사실이 없습니다.

④ 그런데 2024년 하반기, HUG가 사전 통지 없이 제 부동산을 가압류한 사실을 뒤늦게 확인했습니다.

⑤ 확인해 보니 HUG는

• 제가 임차인에게 이미 보증금을 반환했다는 사실,

• 소유권이 변경된 사실,

• 임차인이 HUG로부터 보증금을 받지 않았다는 사실

등을 확인하지 않은 채 가압류를 신청한 것으로 보입니다.

이로 인해

• 제가 진행하던 아파트 매매가 중단되고,

• 다른 부동산 계약의 계약금 손실 위험까지 발생하는 등 큰 피해가 발생할거 같습니다.

문의드리고 싶은 사항은 다음과 같습니다:

1. HUG의 가압류가 **절차상 하자(사전 통지 의무 위반, 채권 존재 여부 확인 미흡)**로 무효·취소 대상인지

2. 법원에 가압류 취소 신청을 진행할 수 있는지, 필요 서류는 무엇인지

3. HUG에 대한 손해배상(불법행위 책임) 청구 가능성

검토 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  사안의 전제관계가 사실이라면 HUG의 가압류는 채권 존부에 중대한 의문이 있고, 절차상 사전 통지 및 사실 확인 의무를 결한 상태에서 이루어진 것으로 보아 가압류 취소 대상이 될 가능성이 있습니다. 특히 보증금이 이미 반환되어 HUG의 대위변제 채권 자체가 성립하지 않았을 여지가 있다면, 가압류는 보전 필요성 및 피보전권리 요건을 충족하지 못한 처분으로 다툴 수 있습니다.

• 가압류 취소 및 이의 절차
  법원에는 가압류 이의 또는 가압류 취소 신청을 통해 대응할 수 있습니다. 핵심은 HUG가 주장하는 채권이 실제로 존재하지 않거나 이미 소멸되었다는 점을 입증하는 것입니다. 필요 자료로는 임대차 종료 사실, 보증금 반환 내역, 소유권 이전 등기, 임차인이 HUG로부터 보증금을 수령하지 않았다는 자료 등이 중요합니다. 이 절차는 비교적 신속히 진행되는 편입니다.

• 절차상 하자 및 위법성 판단
  주택도시보증공사법 및 민사보전법 체계상, 보증사고 접수 및 채권 행사 과정에서 최소한의 사전 안내와 사실 확인은 요구됩니다. 보증금 반환 여부, 채권 승계 시점, 채무자 특정에 대한 검토 없이 가압류가 이루어졌다면 과실 인정 여지가 있으며, 이는 단순한 내부 착오로 보기 어렵다는 점을 주장할 수 있습니다.

• 손해배상 청구 가능성
  가압류로 인해 매매 중단, 계약 손실 위험 등 현실적 손해가 발생하거나 발생 개연성이 구체화된다면, HUG를 상대로 불법행위에 기한 손해배상 청구도 검토 대상입니다. 다만 고의 또는 중과실, 손해 발생과의 상당인과관계에 대한 입증이 관건이므로, 우선 가압류 해제를 통해 피해를 차단한 뒤 병행 검토하는 전략이 합리적입니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

가압류 취소에 대해서는 이미 변제를 한 이상 가능할 것으로 보이나. 그러한 부분을 허그 측에서 인지하지 못한 것은 임차인이 전달하지 못한 부분도 있다는 점에서 구체적인 사실관계 확인이 필요하겠지만 위와 같은 내용만으로 어떠한 손해배상 책임이 인정될 가능성은 낮아 보입니다. 이상입니다