매매시, 매매가보다 융자금액이높은경우?

Question

안녕하세요 매수자로 아파트매매를 알아보고있는데

등기부등본상 융자가 매매(11억)가보다 융자(16억)가 더많더라구요

1) 일반적으로 60-70%인걸로알고있는데 위험한거래일까요?

2) 매매는 안전하다고하던데 근저당권자중에 개인(11억), 은행(5억)으로 개인의금액이상당히크던데 리스크있지않을까요?

Answer 1

안녕하세요. 정의준 경제전문가입니다.

충분히 리스크가 있습니다.

문제되는 매매계약시 계약금(10% 수준일 것으로 볼 때 약 1.1억원 )이 매도인에게 넘어간다는 점입니다. 그리고 잔금지급시 매도인이 근저당권을 전부 말소해 줘야 하는데 만일 못한다면 또 문제가 될 수 있습니다.

매도인이 매매 대금(11억원)으로 대출액(16억원)을 상환하려면 추가로 5억원 더 만들어야 하는데 잔금일까지 대출을 상환한다는 보장은 없습니다.

그래서 다음과 같은 해결방안을 제안드립니다.

매매계약을 하되 계약금 없는 매매계약을 진행하는 것입니다. 만일 꼭 계약금을 걸어야 한다면 100만원 정도 걸고 매매계약을 하고 잔금 처리일에 등기상의 매도인 대출금 말소를 동시에 진행하는 것입니다. 동시에 처리할 수 있다면 그 때 잔금을 지급하면 됩니다.

만일 잔금처리시 등기상의 대출근저당권 말소가 불가능하면 계약금 100만원을 돌려받으면 됩니다. (믈론 위약벌도 받아야 하고요)

만일 계약금 100만원에 대한 리스크도 염려가 된다면 중개인에게도 대출금 미변제에 한정하여 매도인의 계약불 이행시 책임을 전가시키는 계약을 처음부터 진행하는 것도 방법일 듯 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 전경훈 경제전문가입니다.

매매 시 융자금액이 매매가보다 높은 경우, 특히 융자가 매매가의 60%에서 70%를 초과할 때에는 주의가 필요합니다. 이 경우 몇 가지 사항을 고려해야 합니다.

융자와 근저당권이 매매가의 70%를 넘는다면 거래에 위험이 있을 수 있습니다. 이는 집주인이 대출금을 상환하지 못할 경우 해당 부동산이 경매에 넘어갈 가능성이 높아지기 때문입니다. 이로 인해 매수자는 예기치 않은 법적 문제에 직면할 수 있습니다.

또한, 근저당권자에 대한 문제도 있습니다. 근저당권자 중 개인이 상당한 금액을 보유하고 있다면 추가적인 리스크가 될 수 있습니다. 개인 채권자와의 협상이나 처리 과정은 은행보다 복잡할 수 있으므로, 매매 전에 근저당권이 어떻게 처리될지 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

매매 계약 시에는 일반적으로 근저당권을 말소하는 조건으로 진행됩니다. 매매 대금이 근저당권을 상환하는 데 사용되며, 이를 통해 매수자는 안전하게 소유권을 이전받을 수 있습니다.

이러한 사항들을 충분히 고려하고, 매매 계약을 진행하기 전에 등기부등본을 철저히 검토하며 필요 시 전문가의 조언을 받는 것이 중요합니다.

Answer 3

안녕하세요. 이준기 경제전문가입니다.

문의글 답변드립니다.

답변 : 매매계약서상 거래하며 기존융자는 말소키로한다는 약정거신다면 매수인 입장에 문제될 것은 없습니다.

✅️ 이준기 경제전문가