묵시적 갱신 중 임대인 변경으로 인한 문의

Question

1. 현재 상황

​최초 계약일: 2022년 (현재까지 거주 중)

​계약 상태: 만기 이후 재계약서 작성 없이 '묵시적 갱신' 상태로 거주 중

​변경 사항: 최근 집주인이 변경(매매)된다는 통보를 받음

​상대방 요구: 새 집주인이 기존 계약서 대신 새로운 계약서 작성을 요구함

​2. 주요 문의 사항

​확정일자 관련: 2022년 최초 계약 시 받은 확정일자가 있습니다. 새 계약서를 작성하고 확정일자를 다시 받으면 기존의 우선변제권(순위)이 소멸하고 오늘 날짜로 순위가 밀린다고 들었는데, 기존 순위를 그대로 유지하면서 새 주인과 계약을 체결할 수 있는 안전한 방법이 무엇인가요?

​대항력 유지: 새 주인 명의로 등기가 넘어가는 날, 새 주인이 대출을 실행할까 봐 걱정됩니다. 계약서 작성 전후로 제가 확인해야 할 등기부등본상의 사항은 무엇인가요?

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

이사 일정이 촉박한 와중에 집주인의 갑작스러운 태도 변화로 많이 당황스러우시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 집주인과 조기 퇴거 합의가 이미 확정되었으므로 3개월치 월세 요구에 응하실 필요가 없습니다.

1. 임대차계약의 합의해지 성립

질문자님께서 퇴거 일정을 정하고 집주인이 보증금 일부를 반환한 시점에서 양측 간의 합의해지는 명확히 성립되었습니다. 집주인이 사비로 돈을 이체했더라도 합의 효력에는 아무런 영향이 없습니다.

2. 제3자 계약 파기의 영향

집주인과 새로운 세입자 간의 가계약 파기는 두 사람만의 문제이며 집주인의 개인적인 선택일 뿐입니다. 이를 이유로 질문자님과 이미 확정된 조기 퇴거 합의를 일방적으로 번복하거나 취소할 수 없습니다.

3. 3개월치 월세 청구의 부당성

해지 통보 효력이 3개월 뒤에 발생하는 것은 양측 합의가 없을 때 적용되는 규정입니다. 이미 명시적인 퇴거 합의와 보증금 일부 반환이 이루어졌으므로 질문자님께서 추가 월세를 부담할 법적 의무는 전혀 없습니다.

지금 상황에서는 퇴거 합의가 법적으로 성립되었음을 문자로 남기고 약속한 날짜에 보증금 전액을 반환하라는 내용증명을 발송하여 단호하게 대처하세요.

이사 일정에 차질 없이 사건이 원만하게 잘 해결되기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 안선우 변호사입니다.

새 계약서를 작성하는 순간 2022년 확정일자 순위가 소멸하고 작성 날짜로 순위가 새로 시작되어, 기존 근저당 등 선순위 권리자보다 후순위로 밀립니다. 새 집주인의 요구는 법적 의무가 없으며 거절하셔도 됩니다.