입주권 매수 후 매매무효 소송 리스크 문의드립니다

Question

안녕하세요. 부동산 거래 관련해서 문의드립니다.

현재 준공은 되었지만 등기가 아직 안 된 아파트 입주권을 매수 진행 중에 있습니다.

매도인은 90대 고령의 할머니이시고 딸과 함께 현재 매도 진행중이신데

올해 1월경 해당 입주권이 약정서까지 작성하였으니 생활비도 준 적 없던 아들들이 갑자기 치매를 주장하며 거래가 한 차례 무산된 적이 있다고 부동산에서 들었습니다. 아들들이 진단서 위조를 하여 가처분 신청을 했으나, 법원에서 기각된 상태입니다. 실제 할머니의 병원 진단 결과는 “경증”으로 나왔다고 들었습니다.

현재는 가처분이 기각된 상태고 다음주 쯤 계약을 진행하고 바로 입주권에 대한 권리를 넘겨주기로 한 상황인데
혹시나 아들들이 추후 매매 무효 소송을 저희에게 제기할까봐 걱정이 되는 상황입니다.

승소 가능성은 낮다라는 의견을 받은 상태이긴한데 다른 전문가들의 의견이 궁금합니다..!

다만 우려되는 부분이 있어 질문드립니다.

만약 추후 아들들이 매매 무효 소송을 제기하여 제가 패소하게 될 수 있나요?

1. 이 경우 매매대금은 동시에 돌려받을 수 있는 것이 맞는지,
실제로 돈을 받지 못한 상태에서 퇴거해야 하는 상황도 발생 가능한지 궁금합니다.

2. 법적으로는 원상회복이므로 매도인(할머니)에게 대금을 반환받는 구조로 알고 있는데,
고령 및 가족 분쟁 상황에서 실제로 대금 회수가 어려워질 가능성도 있는지 궁금합니다.

3. 계약 당시 매도인의 의사능력이 정상으로 인정된다면
이후 소송에서 계약이 무효로 판단될 가능성은 어느 정도인지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

의뢰인께서 우려하시는 매매 무효 소송은 의사능력이 쟁점입니다. 법원은 의사능력 유무를 계약 당시의 구체적 정황으로 판단하며, 이미 가처분이 기각되었고 경증 진단이라면 계약의 유효성이 인정될 가능성이 높다고 생각합니다.

만약 계약이 무효로 판단될 경우, 법률상 원상회복 의무에 따라 매도인은 매매대금을 반환해야 합니다. 의뢰인은 동시이행 항변권을 행사하여 대금 반환과 소유권 이전 등기 말소를 동시에 진행할 수 있으므로, 대금을 받지 못한 채 무조건 퇴거해야 하는 상황은 발생하지 않을 것으로 보입니다.

다만 매도인의 자금력이 부족한 경우, 대금 회수가 지연되거나 어려워질 수도 있습니다. 따라서 계약 시 매도인 측의 의사능력을 확인할 수 있는 의사 소견서나 영상 자료 등을 확보해 두는 것이 안전합니다. 가족 간 분쟁이 있는 만큼 계약서 작성 과정에 공증을 활용하거나, 증인을 확보하는 등 충분한 입증 자료를 갖추시길 권해드립니다.

구체적인 대응은 별도 문의 주십시오.

감사합니다.