전세금으로 매매 계약시 절차가 궁금합니다.
부동산을 매매하면서 매매잔금은 전세세입자의 전세금으로 매매잔금을 동시에 진행할려고 합니다 절차가 궁금한데 전세세입자는 전세대출 실행으로 전세를 구하는거구요
매수자는 전세 세입자 전세금으로 매매 이전할 예정이던데 매수자가 아직 소유권이 등기전인데 대출 문제는 어떻게 되는건가요? 대출도 가능한가요?
그리고 현재 매도인이 근저당도 있던데 이렇게 되었을때 많이 복잡한것 같은데 어쨌든 동시 진행이 가능한지요?
그리고 이런 진행에 버팀목 전세대출 진행이 가능한가요? 아님 일반 전세대출만 가능한건지???
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
순서로 볼때는 우선 매도자의 근저당권 말소가 우선이 되어야 합니다. 따라서 전세 계약자(임차인) 근저당 말소 조건으로 계약을 하고 대출을 실행을 시켜서 대출금(전세보증금)으로 근저당 말소를 시키고 확정일자+전입신고를 해서 우선변제권과 대항력을 가지는것이 먼저이고 그 다음으로 매수자는 매도인에게 전세보증금을 제외한 금액을 받고 소유권이전을 해주게 되고 매수자는 새로운 임대인의 위치에 가게 되는 구조입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
매매와 전세를 잔금일을 동시에 하여 진행하는 경우에는 크게 두가지 방식이 있습니다. 하나나 매수자와 세입자가 전세계약을 체결하거 전세보증금이 매매자금으로 지급되는 것을 확인하고 세입자가 1순위 보장을 받을수 있도록하며, 확정일자를 받고 보증보함에 가입하여야 합니다. 다만 이러한 방식은 대출상품에 따라 가능할수도 불가능할수도 있기에 이는 관련은행에 확인이 필요합니다. 질문에서 말하는 버팀목전세대출의 경우는 허용되지 않는것으로 알고 있습니다 그에 따라 다른 방법인 현 매도인과 세입자간 전세계약을 체결하고 매매를 통해 이를 승계하는 방식으로 진행을 하시는 방법입니다. 이게 가장 흔하게 이루어지는 방법이며, 해당 절차에 대해서는 중개사의 도움을 받으시는게 좋을듯 보입니다.
부동산을 매매하면서 매매잔금은 전세세입자의 전세금으로 매매잔금을 동시에 진행할려고 합니다 절차가 궁금한데 전세세입자는 전세대출 실행으로 전세를 구하는거구요
매수자는 전세 세입자 전세금으로 매매 이전할 예정이던데 매수자가 아직 소유권이 등기전인데 대출 문제는 어떻게 되는건가요? 대출도 가능한가요?
===> 대출가능여부는 대출 상품 및 임차인의 여건 등에 따라 판단해야 하는 사항입니다. 원칙적으로 불가하지 않습니다.
그리고 현재 매도인이 근저당도 있던데 이렇게 되었을때 많이 복잡한것 같은데 어쨌든 동시 진행이 가능한지요?
==> 가능합니다.
그리고 이런 진행에 버팀목 전세대출 진행이 가능한가요? 아님 일반 전세대출만 가능한건지???
==> 모든 대출이 가능합니다
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
1. 동시 진행 가능 여부
전세 세입자의 전세금으로 매매 잔금을 치르는 방식은 가능하지만 복잡합니다.
매도인의 근저당이 있다면 반드시 잔금일에 말소되어야 합니다.
매수자가 전세보증금을 활용하려면 전세금이 입금된 후 소유권 이전 및 잔금 지급 순으로 진행해야 합니다.
2. 매수자의 소유권 등기 전 전세대출 실행 가능 여부
전세대출 실행을 위해서는 세입자가 전입 신고 및 확정일자를 받아야 하며 이때 등기부상 소유자는 매도인입니다.
하지만 금융기관에서 매도인 명의로 전세대출을 실행해 주지 않으므로 일반적인 방법으로는 불가능합니다.
해결책은 매수자가 잔금 동시에 소유권 등기를 진행하면 가능
3. 근저당이 있는 경우
매도인이 대출 상환 후 근저당을 말소하는 것이 필수
보통 매수자의 잔금으로 매도인의 근저당을 갚고 말소하는 방식으로 진행
4. 버팀목 전세대출 가능 여부
버팀목 전세대출은 개인 간 임대차(집주인=개인)만 가능하며 주택이 근저당 잡힌 경우 제한이 있을 수 있음.
은행의 일반 전세대출은 근저당이 있어도 가능하나 전세보증보험 가입 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
추천절차는
1. 세입자 전세대출 승인 및 대출 실행 준비
2. 매수자는 계약금 및 중도금(필요시) 지급
3. 잔금일에 세입자 전세대출 실행 → 전세금 입금 → 매수자가 잔금 지급
4. 동시에 소유권 이전 및 근저당 말소
참고하세요!!
안녕하세요. 공인중개사입니다.
매수자가 매수를 하면서 전세권자를 끼고 매매하는 방식은 매우 일반적입니다. 매수자는 전세권자의 전세금액을 제외한 나머지 잔금+세금을 준비하고 자금 지급과 동시에 매수자는 완납 후 소유권 이전을 하게 됩니다. 버팀목자금으로 전세대출을 받을 때도 활용할 수 있습니다.