지방 아파트 실거주 갭 구매 세입자 특약 질뭉
등기부 특약(선순위 담보 안 잡는다는 약정)이 기존 전세자 계약서에 있음.
이 상태인데 전세금 반환 목적으로 주담대는 실행이 가능한 부분이죠??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
6.27 대출 규제는 서울 및 수도권에만 적용되며 지방에는 적용되지 않습니다. 따라서 지방에서는 아직 전세퇴거자금 대출이 가능합니다. 주택시세 및 신용도가 양호하다면 시세 대비 70% 정도까지 대출이 가능할 수 있습니다.
1명 평가안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
계약서 특약상 전세계약 완료 전에 선순위 근저당권을 잡지 않겠다는 특약으로 보여지고 전세보증금반환용 대출의 경우 임대차게약을 종료를 하고 주택담보대출을 실행을 시켜서 임대차를 말소를 하는 개념으로 대출이 가능 할 것으로 사료되지만 최근 은행의 대출 규제가 매우 강화되었으므로 은행에 문의를 해보시는 것을 추천드립니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
기존 세입자 계약서에 선순위 담보권 설정 금지 특약이 있다면,세입자의 동의 없이 주담대 실행은 사실상 어렵거나 계약 위반 소지가 있습니다
안전하게 전세금 반환 대출을 실행하려면
,세입자 동의를 받는 방식
,세입자 퇴거 후 실행
,다른 자금 조달 수단 확보 후 후순위 대출
이런 방법을 찾아야 합니다
세입자와 협의를 잘해보시기 바랍니다
1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
네, 결국은 기존전세세입자 퇴거를 위해 대출을 받은 것이고 대출이 실행된 이후에 임차인은 보증금을 받아 퇴거하기 때문에 해당 특약은 문제되지 않습니다. 그리고 질문의 특약은 거주중 후순위 또는 별도의 용익물권등의 설정금지특약이 아닌 최초 입주시점에 전입신고 익일까지 선순위물권을 설정을 금지하는 특약으로 이해가 됩니다. 보통 대항력을 갖춘 임차인이 있는 경우 위 특약이 없더라도 전입신고 익일 이후에 설정되는 물권은 모두 선순위 물권가 아닌 후순위 물권이 되기 때문입니다.
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
해당 특약이 존재한다면 주담대 실행은 계약 위반에 해당될 수 있으며 금융기관은 이 특약의 존재 여부와 관계없이 대출 실행은 가능하지만 향후 법적 분쟁 소지가 있을 가능성이 큽니다.
감사합니다.
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