신축 빌라로 전세 계약 물건을 찾는 중인데, 안전한 신축빌라를 고르는 방법 좀 알려주세요~
요즘은 전세사기도 많고, 특히 신축 빌라는 더욱 조심해야 한다던데요. 그래도 신축으로 들어가고 싶은 게 사람 마음이잖아요. 혹시 안전한 신축빌라를 고르는 방법이 있을까요? 빌라에 전세들어갈 때 주의할 사항은 무엇인가요?신축빌라 전세 계약시 주의할 사항으로는 우선 주변 시세를 확인해 보셔야 하겠습니다.
전세보증금과 매매가액이 같거나 오히려 보증금이 시세보다 높은 경우도 더러 있습니다.
신축빌라 전세계약시 가장 위험한 이유는 시세 파악이 어려워 보증금을 높게 지급하고 입주를 하게 된다는 점입니다. 그에 따라 전세만기시점에 깡통전세가 되거나 하여 전세금이 묶여버리는 문제입니다. 그렇다고 신축빌라에 대해 정확한 시세를 판단하는것은 비교대상이 거의 없어 쉽지 않은 상황으므로 신축빌라 전세계약시에는 반드시 보증보험 가입을 필수로 하여 계약을 진행하시는게 중요합니다. 만약 보증보험 가입불가시 계약해지 및 계약금반환특약을 반드시 넣고 계약을 진행하시는게 가장 좋은 방법입니다 .
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신축 빌라를 전세로 계약할 때 안전하게 선택하기 위해서는 주변 지역의 실거래가를 비교해야 합니다. 전세가 비율이 높은 주택은 피하는 것이 안전합니다. 빌라는 시세 조작이 가능하므로, 가능하면 월세로 계약하고, 전세계약 시에는 전세금 반환 보증 가입을 고려해야 합니다. 임대차 계약한 주택이 위반건축물로 등재된 경우 전세보증금 대출이 불가능합니다. 위반건축물로 등재된 주택은 피하는 것이 좋습니다. 등기부등본에 기록된 임대인의 인적 사항과 계약하러 온 임대인의 신분증을 확인해야 합니다.
근저당 설정 여부도 반드시 확인해야 합니다. 미납세금이 많은 집주인과는 계약을 피하거나 세금납부 조건을 특약으로 해서 계약을 진행해야 하며 건물에 들어있는 총 보증금이 얼마인지 꼭 확인해보세요. 깡통주택을 피하기 위해 중요한 사항입니다.
임대차 신고를 하면 확정일자가 부여되어 우선변제권이 생깁니다. 잔금과 동시에 전입신고와 확정일자 신청을 필수입니다.
확정일자와 전입신고를 같이 해야 우선변제권을 갖고, 대항력을 행사할 수 있습니다.
전세보증금 반환보증 보험 가입은 필수입니다. 보증보험 가입을 통해 보증금을 보호받을 수 있습니다.
안전한 신축빌라를 선택하기 위해 위 주의사항을 꼼꼼히 확인하시고, 중개사와 함께 계약을 진행하시길 바랍니다.
전세사기가 걱정되신다면 가능한 빌라(빌라는 법률상의 용어가 아닙니다. 보통 다세대주택을 말하는데, 연립주택이나 다가구주택까지 포함시키기도 합니다.) 보다는 금액이나 구조 등이 표준화되어 알기 쉬운 아파트를 알아보시는 것이 좋습니다만, 불가피한 경우 집 시세에 비해 전세가율(전세가/집값 x 100)이 높은 편이라면 전세 보증보험에도 가입하시는 것이 좋습니다. 전세가율이 80%를 넘어가면 특히 주의하셔야 겠지요. 이사 가려는 집에 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 소유권이 변경될 수도 있으므로 피하시고, 저당권 등이 설정되어 있다면 설정된 만큼 경매시 배당 순위가 밀리게 되므로 역시 조심하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋습니다. 임대인이 법인이고 종업원이 있는 경우 임금체납 문제가 발생할 수도 있으니 특히 유의하셔야 합니다.
개인이 직접 거래하는 것 보다는 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 손품(인터넷으로 조회) 및 발품(현지 방문 조사)을 팔아서 충분히 확인 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 (다세대의 경우 방쪼개기 등 주의) 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보실 것을 추천 드리고 만일 계약할 때 등기부등본이 오늘자 인지 확인하시고 전입신고 다음날까지 유지되는 것을 확인하시기 바랍니다.
계약서에는 아래와 같은 특약들을 넣는 것이 필요합니다.
“1. 임대인은 현재 등기부등본 상태를 잔금일(잔금일 전입신고) 익일까지 유지해야 하며 위반 시 계약을 취소하고 이에 대한 손해는 임대인이 배상한다.” –> 계약 당일 계약 후 근저당 설정 방지
“2. 임대인이나 주택 문제로 인해 전세대출이 승인되지 않는 경우 계약금(가계약금) 전체를 임차인에게 반환하고 본 계약을 취소한다.” – 계약이후 대출 불가로 문제되는 경우 방지
“3. 주택이나 임대인 귀책사유로 전세보증보험에 가입되지 않는 경우 임차인은 계약을 해지할 수 있고 임대인은 납입된 계약금을 포함한 보증금 전체를 임차인에게 상환한다.” – 전세보증보험도 중요함.
“4. 임대인은 본 계약이 만료되면 후속 임대 여부와 관계없이 임차인에게 보증금 전액을 즉시 반환한다.” –> 세입자가 들어올 때까지 못 준다는 경우가 많음.
임대인이 상기 특약들을 잘 받아들이지 않을 수도 있으나 최대한 반영하여 계약해야 합니다. 특히 1번과 2번은 매우 중요하므로 관철시킬 필요가 있습니다. 가계약도 내용이 구체적으로 합의되고 금액도 아주 소액이 아니면 계약금액으로 간주될 수 있어 계약 취소하고 반환 받지 못할 수 있습니다.
정부에서 2024년 6월 1일부터 강제적으로 시행하려는 전월세신고제에 따르기 위해서라도 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)를 획득하여 최소 조건을 만족해야 합니다.
주택 금액과 보증금의 차이가 크지 않은 경우 보증 보험 가입은 필수입니다. (임대인이 주택임대사업자인 경우는 법적으로 의무입니다.) 보증보험에 가입하려면 거주형태로는 단독주택, 다가구, 다중, 연립, 다세대, 노인복지, 주거용 오피스텔, 아파트 등이 가능 합니다. 그리고 서민정책으로 수도권은 7억, 지방은 5억 이하만 가능하고 지역별로 상이하므로 미리 확인하셔야 합니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다.
반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다. 먼저 해당되는 상황을 알고 계셔야 하는데 전세계약이 종료된 다음 1개월 동안 특별히 인정되는 사유없이 보증금을 받지 못하거나 집이 경매, 공매, 급매 등으로 넘어간 상태에서 보증금을 받지 못한 상황이 해당됩니다. 그리고 반환 신청전에 임차권등기명령이 있어야 한다는 점도 주지하셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
신축빌라도 등기가 됐고 전세가가 낮으면 괜찮습니다
전세가가 비싼게 문제가 됩니다
그래서 전세보증보험이 가능한 집이면 전세가가 그리 높지 않다는 얘기도 됩니다
부동산에 그런매물인지 잘따져보시고 계약을 하시기 바랍니다