아파트매매 중도금 가등기 관련 질문드려요?
안녕하세요. 이번에 아파트를 판매하는데
2년 보유 기간을 채워야해서 잔금 및 등기는 내년 7월에 마치는 식으로 계약을 진행하기로 했습니다.
계약은 12월 체결하고 내년 1월에 중도금 및 사전입주•전입신고•가등기를 하고 내년 7월에 잔금 치루고 등기접수 하려고 하는데 문제될 소지가 있는지 궁금합니다.
(중도금받은거로 근저당 잡힌거 상환예정)
전입신고, 가등기로 인해 2년 실보유 기간이 인정되지 않을 수 있거나, 매수자가 중간에 계약 취소시 문제소지가 있는지 궁금해요.
계약은 12월 체결하고 내년 1월에 중도금 및 사전입주•전입신고•가등기를 하고 내년 7월에 잔금 치루고 등기접수 하려고 하는데 문제될 소지가 있는지 궁금합니다.
(중도금받은거로 근저당 잡힌거 상환예정)
전입신고, 가등기로 인해 2년 실보유 기간이 인정되지 않을 수 있거나, 매수자가 중간에 계약 취소시 문제소지가 있는지 궁금해요.
==> 우선적으로 매매 자금 일정에 따라 이행하지 못하는 경우 "반드시 패널티를 협의한 후 계약서 특약조건에 반영"시키는 것이 적절합니다.
1명 평가안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
가등기는 소유권이 아닙니다 가등시를 하는 이유는 제3자로 하여금 등기 예정자가 있다는 공시에 불과합니다
따라서 가등기한 후 실제 2년 거주할 경우 실제 거주 기간으로 인정하지 않습니다
왜냐하면 본인 소유주택에 거주하여야 실거주 기간으로 인정합니다
그리고 중간에 매도자가 계약을 취소하면 손배상 규정에 의거 계약금의 2배 배상을 받아 계약은 취소할 수도 있습니다
참고 하여 주시기 바랍니다
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
이런계약은 당사자간에 믿음이 없으면 할수가 없습니다
부동산에서 계약을 진행할때 특약사항에 잘기재하고 계약서 내용대로 약속을 지켜야 합니다
매도자,매수자,부동산에서 서로 믿고 해야 되고 기간은 좀길지만 본인이 살면서 계약 내용을 지키고 내년 7월에 등기까지 마치는게 제일 안전합니다
중도금만 내고 매수자가 입주를 했을때의 문제점과 중간에 파기할지는 아무도 모르는 일입니다
불안하시면 정상적으로 하시는게 제일 안전합니다
1명 평가안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
1. 실소유 기간 문제 (2년 보유 기간)
전입신고 및 가등기: 전입신고와 가등기만으로는 실소유 기간을 채운 것으로 인정되지 않을 수 있습니다. 세법상 실소유 기간을 인정받기 위해서는 매도인이 실제로 주택에 거주한 사실이 중요합니다. 매도인이 2년 동안 실제로 거주한 것으로 인정되는지를 판단하는 기준은 다소 까다로울 수 있으며, 단순히 전입신고와 가등기만으로 실소유 기간이 충족된다고 보기 어려운 경우가 많습니다.
따라서, 매도인이 실제로 2년 동안 거주하지 않았다면, 실소유 기간으로 인정받지 못할 가능성이 있습니다.
2. 계약 취소 문제
매수자가 중간에 계약을 취소할 경우 계약서에 명시된 조건에 따라 처리가 되겠지만, 중요한 것은 매수자와의 계약에서 취소가 가능한 상황을 충분히 명확히 정의해 두는 것입니다. 보통 중도금을 지급한 상태에서는 계약 취소 시 매도인에게 불리할 수 있습니다. 또한, 잔금 치르기 전에 매수자가 취소할 경우, 이미 중도금으로 근저당이 설정되었기 때문에 이 부분에 대한 상환 및 해지 문제도 고려해야 합니다.
만약 계약이 취소될 경우 매수자가 중도금 전액을 포기하게 되지 않으면, 매도인에게 손해배상청구가 있을 수 있습니다.
3. 근저당 상환
중도금으로 근저당이 잡히고 이를 상환할 예정이라면, 잔금 시점에 근저당 해지 여부를 분명히 하고, 매수자에게도 이를 안내해 주는 것이 중요합니다. 계약서에 근저당 해지와 관련된 사항을 명확히 기재하여, 매도인과 매수자 간의 분쟁을 방지할 수 있도록 하는 것이 좋습니다.
4. 기타 고려사항
등기 접수: 7월에 잔금을 치르고 등기를 진행하려면, 매도인의 명의로 등기부 등본 상의 정확한 상태와 필요한 서류를 미리 준비해 두는 것이 중요합니다. 가등기가 진행된 상태라면, 등기 접수 시 문제가 없도록 확인해 보세요.
결론적으로, 전입신고와 가등기가 실소유 기간 인정에 충분하지 않다면 2년 보유 기간을 채운 것으로 인정되지 않을 수 있습니다. 계약 취소의 경우도 잘 정의된 계약서 조항이 필요하고, 근저당 상환에 관한 문제도 충분히 고려해야 합니다.
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