안녕하세요. 남현수 변호사입니다.
확정일자를 받지 않았더라도 임차권등기명령이 소용없는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 하고, 같은 조 제5항 본문은 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다고 정하고 있습니다. 다만 이미 이사를 나와 전입을 옮긴 상태이므로 기존 대항력은 상실되었고, 등기를 마친 시점부터 새로 대항력과 우선변제권을 갖게 된다는 점에서 그 이전에 설정된 담보권 등보다는 후순위가 될 수 있습니다.
또한 주택임대차보호법 제3조의3 제6항에 따라 임차권등기가 된 주택을 이후에 임차한 사람은 소액임차인 우선변제를 받을 수 없으므로 임대인이 새 임차인을 구하기 어려워지는 측면이 있고, 같은 조 제8항에 따라 등기 신청 비용도 임대인에게 청구할 수 있습니다. 오피스텔도 실제 주거로 사용하였다면 이 법의 적용 대상이 될 수 있으므로 주거로 사용한 사정을 보여주는 자료를 함께 준비하시기 바랍니다.
보증금 회수 자체를 위해서는 내용증명으로 반환을 요구한 뒤 민사소송법 제462조에 따른 지급명령을 신청하는 방법이 간편하고, 지급명령이 확정되면 이를 근거로 강제집행을 할 수 있습니다. 즉 임차권등기명령은 우선변제권 확보를 위한 수단이고 지급명령은 회수를 위한 집행권원 확보 수단이므로, 두 절차를 함께 진행하시는 것이 가장 안전합니다. 퇴거 당시 촬영한 영상과 비밀번호를 알려준 문자는 인도 사실의 증거로 잘 보관해 두시기 바랍니다.
※ 본 답변은 질문에 기재된 내용만을 바탕으로 한 일반적인 법률정보로, 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 개별 사건의 결과를 보장하거나 답변의 활용에 따른 법적 책임을 부담한다는 취지는 아니므로, 실제 대응 전에는 관련 자료를 토대로 별도의 법률상담을 받으시기 바랍니다.