경제
건물매매로 현재 등기부 등본에 신탁으로 되어있던데 문의드림
새로운 매수인이 현재 법인으로 건물을 매입을 해서 현재 등기부 등본에 신탁으로 되어있던데
이 건물에 1층 상가 아니면 2층 사무실 임대 계약을 할 경우 안전하게 임대차 하는 절차가 궁금합니다
신탁으로 되어 있는곳에 임대차는 어떻게 진행해야 하는건지 자세히 알려주세요
1개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
등기부등본상 ‘신탁등기’가 되어 있는 건물의 임대차는 일반 소유자와 계약하는 경우보다 주의해야 할 사항이 더 많습니다. 아래에 안전하게 임대차 계약을 진행하는 절차와 체크사항을 자세히 안내드리겠습니다.
1. ‘신탁등기’가 되어 있다는 의미해당 부동산은 신탁회사(예: 한국토지신탁, 대한토지신탁 등) 명의로 소유권이 등기되어 있고,
실제 소유자는 위탁자(법인 등)이지만, 법적으로는 신탁회사가 주인이며, 모든 권한은 수탁자(신탁사)에게 있습니다.
2. 임대차 계약 시 반드시 확인할 사항 누구와 계약을 해야 하나요?임대차 계약은 ‘신탁회사 명의로’ 체결해야 합니다.
위탁자(건물주 법인) 명의로 계약할 경우, 신탁사 동의 없이 체결된 임대차는 무효가 될 수 있습니다.
따라서, 반드시 신탁회사 또는 위탁자 + 신탁회사 공동계약 or 신탁사 확인서 첨부로 계약 진행해야 안전합니다.
3. 임대차 계약 절차등기부 등본 확인
소유자가 “○○신탁 외 1인” 또는 “○○신탁”으로 되어 있는지 확인.
신탁사에게 임대계약 가능 여부 확인
신탁사에 사전 문의하여 임대차가 가능한지 확인합니다.
어떤 서류가 필요한지도 함께 확인.
임대차계약 시 포함시켜야 할 서류
신탁사 명의로 계약서 작성 (또는 공동계약)
신탁사의 임대차 동의서 또는 수익자 확인서
가능하면 신탁계약서 사본도 확인하세요 (권리 범위 확인용)
확정일자·전입신고 (상가의 경우 사업자등록)
상가/사무실의 경우 전입신고가 아닌 사업자등록과 확정일자로 대항력을 확보합니다.
확정일자 및 사업자등록은 신탁회사와의 계약 또는 동의가 있어야만 유효하게 보호받을 수 있습니다.
4. 이런 위험은 피해야 합니다법인만 믿고 계약하면 안 됩니다. 건물의 실질적 권한은 신탁사에게 있으므로, 신탁사의 동의 없는 계약은 법적 효력이 없을 수 있습니다.
보증금 보호 안 될 수도 있습니다.
임대차 계약이 신탁사와 정식으로 체결되지 않으면 대항력·우선변제권이 인정되지 않을 수 있습니다.요약
계약 주체 : 반드시 신탁사 명의로 계약 (또는 동의서 첨부)
사전 확인 : 신탁사 임대 가능 여부 및 필요서류 확인
권리 보호 : 확정일자 + 사업자등록 (전입신고 X)
위험 회피 : 위탁자 단독 계약은 피할 것
참고하세요!