소액보증금 최우선변제권 한번 봐주실 수 있나요?

Question

23년 10월 A주택에 1년 계약을 했습니다.

그리고 행복주택에 당첨 됐고

24년 4월1일 은행에 서류를 제출 해야 해서 B주택(행복주택) 으로 전입신고를 했습니다.

그리고 24년 4월3일 다시 B주택에서 A주택으로 전입신고를 원상복구 하였습니다.

최우선 변제권 효력이 1. 전입신고 2. 확정일자 두가지 인데

23년 10월 A주택에 계약할때는 전입신고,확정일자 두가지 다 완료 한 상태였습니다.

궁금한것이 제가 현시점에서, A주택에 대한 확정일자를 다시 받아야 하는건지

아니면 안받아도 되는건지가 궁금합니다!!

Answer 1

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

소액보증금 최우선변제권은 주택임대차 보호법에 따라 임차인이 일정한 전세금 이하로 전세계약을 체결할 경우 저당권보다 우선하여 무조건 최우선으로 변제받을 수 있는 권리입니다. 이 권리를 행사하기 위해 다음 조건을 갖추어야 합니다

전입신고: 최우선변제권을 행사하려면 전입신고를 해야 합니다. 단, 경매개시 결정 기입등기 전에 전입신고를 완료해야 합니다.

보증금이 소액이어야 함: 최우선변제권을 행사하려면 보증금이 일정한 금액 이하여야 합니다.

배당 종기일까지 배당 신청해야 함: 최우선변제권을 행사하려면 배당 종기일까지 배당 신청을 해야 합니다.

현재 상황에서 A주택에 대한 확정일자를 다시 받아야 하는지 여부는 다음과 같습니다:

확정일자 (우선변제권에 필요)가 필요하지 않습니다. 이미 전입신고와 확정일자를 완료한 상태에서 계약을 체결했으므로 현재까지의 상황에서는 추가적인 확정일자를 받을 필요가 없습니다.

따라서, 현재 시점에서 A주택에 대한 확정일자를 다시 받아올 필요는 없습니다.

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

확정일자는 다시 받으실 필요 없습니다.

대항력은 거주(주택의 인도)와 전입신고(주민등록)로 형성되며 타인에게 임차권의 효력을 주장할 수 있는 권리를 의미하고 보증금의 일부에 대해 최우선 변제를 받을 수 있게 해줍니다. 여기에 확정일자를 받으면 추가로 경매시 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받는 우선변제권을 얻는 것입니다. 대항력이 없으면 확정일자는 효과가 없으므로 거주와 전입신고는 매우 중요합니다.

가족 중 일부가 남아도 대항력은 유지되는데 가족 모두가 전출 및 재전입을 하셨다면 전출시 대항력을 상실했다가 다시 전입한 날 익일 오전 0시부터 대항력이 다시 발생한 것입니다.

한번 받은 확정일자는 대항력이 있는(주택의 인도 + 주민등록) 동안 계속 유효하므로 잘 보관하셔야 하며, 계약서가 갱신되더라도 처음 확정일자를 보관하셔야 최초 계약서에 있는 금액에 대한 권리를 최초 확정일자 순서로 주장하실 수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

확정일자는 다시받으실 필요는 없습니다. 전입을 뺐다가 다시넣었으므로 그존 대항력순위는 상실되고 다시 전입하신날 기준으로 대항력이 다시생기는것으로 이해하시면 됩니다.