질문우선변제권, 새로운 임대인과의 계약서에 관한 질문?

Question

1. HUG 버팀목 대출을 이용하려고 합니다. 전세계약서는 작성하였고(24.10.24 작성) 임대차신고(24.10.25 완료)도 하였습니다 동사무소에 가서 확정일자를 받고(24.10.25) 은행가서 대출심사를 받습니다

이때 집 보증금에대한 우선변제권을 얻기위해 대출을 해주는 은행에서는 확정일자를 받은 계약서를 요구하는것인가요?

2. 현재상황이 24.12.04 에 잔금을 치루고 이사후 전입을 하려고합니다 전입신고를 완료하면

24.12.05 00시에 임차인인 저에게 집에대한 대항력이 발생하는데 24.12.06에 집 소유권 이전등기를 한다고 합니다 이상황에서는 임대인이 바뀌어도 계약한 집에대해서 저에게 1순위로 대항력이 발생하는것인가요?

3. 24.12.04에 잔금을 치루고 이사후 전입신고 후에도 새롭게 확정일자를 받아야하나요?

4. 기존에 계약한 임대인이 새롭게 변경되면 보증보험 변경을 위해서 새로운 임대인(집매매)과 계약서를 새로 작성해야한다고 합니다 이때 확정일자도 새로 받아야 할수도있다고 들었는데 그렇게되면 기존에 받은 확정일자로인한 우선변제권이 새로운 임대인과 계약서를 작성하고 확정일자를 받은 다음날에 저에게 우선변제권이 갱신되는것으로 변경되는것아닌가요?

상세하게 답변 부탁드립니다 !!

Answer 1

1. 확정일자와 우선변제권

네, 맞습니다. 은행에서 HUG 버팀목 대출을 실행하기 위해서는 확정일자를 받은 계약서를 요구합니다. 확정일자는 임차인의 보증금에 대한 우선변제권을 확보하는 중요한 요건이기 때문입니다.

즉, 만약 집이 경매로 넘어갈 경우, 확정일자를 받은 임차인은 그 날짜 순서에 따라 후순위 권리자나 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있습니다. 따라서 은행은 대출금의 안전한 회수를 위해 확정일자를 확인하는 것입니다.

2. 대항력과 임대인 변경

네, 질문자님의 이해가 맞습니다. 잔금을 치르고 전입신고를 마친 다음 날인 24.12.05 00시부터 질문자님은 해당 주택에 대한 대항력을 갖게 됩니다.

대항력은 임차인이 새로운 소유자에게도 기존 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있는 권리입니다.

따라서 24.12.06에 소유권 이전 등기가 이루어져 임대인이 변경되더라도, 질문자님은 새로운 임대인에게도 계약 내용을 주장하며 계속 거주할 수 있습니다.

3. 잔금 이후 확정일자

24.12.04에 잔금을 치르고 전입신고 후에는 새롭게 확정일자를 받을 필요가 없습니다. 이미 24.10.25에 확정일자를 받았기 때문에, 그 효력은 유지됩니다.

확정일자는 계약서 작성 시점을 공적으로 증명하는 것이므로, 잔금 지급이나 전입신고와는 관계없이 한 번만 받으면 됩니다.

4. 임대인 변경과 계약서 재작성

네, 임대인이 변경되는 경우 HUG 보증보험 계약 변경을 위해 새로운 임대인과 계약서를 다시 작성해야 합니다. 이때, HUG에서는 새로운 임대인의 정보를 확인하고 보증보험 계약 내용을 갱신해야 하기 때문입니다.

확정일자는 계약서에 대한 것이므로, 새로운 임대인과 계약서를 다시 작성하면 새로운 계약서에 대해 확정일자를 다시 받아야 합니다. 하지만 이는 기존 확정일자의 효력을 소멸시키는 것이 아니라, 새로운 계약에 대한 새로운 확정일자를 부여하는 것입니다.

즉, 질문자님의 우선변제권은 기존 확정일자에 따라 유지되며, 새로운 확정일자는 새로운 임대인과의 계약에 대한 효력을 갖습니다.