투기과열지구 해제 지역의 1주택자 전세대출 가능 여부

Question

안녕하세요

21년 5월에 투기과열지구에 3억원 초과의 아파트를 구매했는데요

현재는 투기과열지구에서 해제되었습니다

이 아파트를 팔고 전세대출을 받고 이사를 가려하는데

617 대책으로 투기과열지구의 시가 3억 이상 아파트 소유자는 전세 대출이 불가능 한 것으로 알고 있는데

이 규제가 구매 당시 시점인지 현재 시점인지 불분명해서요

현재는 투기과열지구가아닌 비규제지역이니 구매당시에 투기과열지구였더라도 현재 1주택자 또는 무주택자로 전세대출받는데 영향이 없을까요?

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

전세대출은 대출 신청당시 기준으로 적용되므로 현재 비규제지역이라면 전세대출 받는데 문제가 없을 것입니다. 하지만 1주택자의 경우에는 은행에 따라서 전세대출에 제한이 있을 수도 있으므로 은행의 대출 담당자에 세부적인 사항 문의하시기 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

보통 매도시에 적용하는 세금등에서 기준은 매수시점에 규제지역에 해당되었는지 여부이나, 질문처럼 토지거래허가구역의 경우는 구매시점이나 현재시점을 기준으로 판단하시면 됩니다. 즉, 이전구매당시 토지거래허가구역이였더라도 현시점 해제 되었다면 적용되지 않습니다.

Answer 3

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

질문에 답변드리겠습니다.

결론부터 말씀드리면, 현재 시점의 규제 여부가 적용됩니다.

즉, 과거 2021년 5월 당시 투기과열지구에서 3억 원 초과 아파트를 보유해 전세대출 제한 대상이었다 해도, 지금 그 지역이 투기과열지구에서 해제되었다면 현재 전세대출 심사 시에는 규제를 받지 않습니다. 조금 더 정확하게 정리드릴게요.

전세대출 제한 규정 (617대책)

617대책 당시엔 투기과열지구 내 3억 초과 아파트 보유자 → 전세대출 제한

그런데 이 기준은 현재 보유 주택이 소재한 지역의 규제 상태를 따져요.

현재 시점의 규제 여부 적용

현재 그 아파트가 소재한 지역이 투기과열지구 해제되었다면 → 전세대출 가능

심지어 이미 매도하고 무주택자가 되었다면 → 전세대출 더 원활하게 가능

다만, 일부 은행은 전세대출 약정일 기준 ‘현재 주택 보유 여부’와 ‘해당 주택 소재지 규제 여부’를 조회하기 때문에
반드시 전세대출 신청 전 대출 실행 은행의 주택보유 기준일과 지역 규제 적용 기준일을 상담해보세요.

추천방법

1. 해당 아파트 소재지 규제지역 여부 확인 (국토부·은행 대출 담당자 확인)

2. 전세대출 실행 은행에 본인 상황 설명 후 약정 가능 여부 문의

3. 가능 여부 확인 후 매도-전세대출 일정 조율 입니다. 참고하세요!

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

,6.17 대책 주요 내용은

투기과열지구 내 시세 3억 원 초과 아파트 보유자는 전세대출 보증(주금공, HUG, SGI 등) 이용이 제한됩니다

, 적용 기준은

해당 규제는 전세대출 신청 시점 기준으로,

현재 주택 소재지가 투기과열지구인지,

본인이 주택을 보유하고 있는지,

전세대출 신청 시점에 해당 주택을 처분했는지 등을 따져 적용됩니다

전세대출 신청 시점에 실제로 해당 아파트가 처분되었는지가 중요하고

아직 매도 완료되지 않았다면, 여전히 주택 보유자로 간주될 수 있습니다.

금융기관별, 보증기관별 해석 차이도 있을 수 있으므로, 전세대출 예정 은행 및 보증기관에 미리 확인하시는 것이 안전합니다

Answer 5

21년 5월에 투기과열지구에 3억원 초과의 아파트를 구매했는데요

현재는 투기과열지구에서 해제되었습니다

이 아파트를 팔고 전세대출을 받고 이사를 가려하는데

617 대책으로 투기과열지구의 시가 3억 이상 아파트 소유자는 전세 대출이 불가능 한 것으로 알고 있는데

이 규제가 구매 당시 시점인지 현재 시점인지 불분명해서요

==> 현재 시점에서 규제되는 사항이고 현재 해제되었다면 규제대상이 되지 않습니다.

현재는 투기과열지구가아닌 비규제지역이니 구매당시에 투기과열지구였더라도 현재 1주택자 또는 무주택자로 전세대출받는데 영향이 없을까요?

==> 발생되는 영향이 없습니다.

Answer 6

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.

전세 대출 규제는 일반적으로 대출을 신청하는 시점의 규제와 신청하시는 분의 주택 보유 현황(무 주택 자 또는 1주택자 등)에 따라 적용됩니다.

6.17 부동산 대책의 주요 내용 중 하나는 투기 과열 지구나 투기지 역 등 규제 지역에서 시가 3억 원을 초과하는 아파트를 소유하는 상태에서는 전세 대출을 새로 받거나 연장하는 것이 제한된다는 것이 었 습니다.

본인이 아파트를 구매 하셨던 시점에서는 해당 지역이 투기 과열 지구였지만, 현재는 해체되었다는 점이 중요합니다. 전세 가능 여부를 판단하는 시점은 대출을 신청하시는 현재 시점의 규제와 상황을 기준으로 하는 것이 일반적입니다.

현재 해당 지역이 투기 과열 지구에서 해제되었다면, 해당 규제는 더 이상 적용되지 않는 것으로 보시는 것이 맞습니다. 만약 소유하신 아파트를 매도하고 전세 대출을 받으시면 무 주택 자가 되시므로 전세 대출을 받는데 큰 문제는 없으실 가능성이 높습니다.

결론적으로 아파트를 구매하셨던 시점이 아니라 전세 대출을 신청하시는 현재 시점을 기준으로 판단하며, 현재 소유하신 아파트가 있는 지역이 투기 과열 지구에서 해제되었기 때문에 6.17 대책으로 인한 해당 전세 대출 제한 규정은 적용되지 않을 것으로 예상됩니다. 다만 개인의 구체적인 상황이나 대출 상품의 종류, 금융기관의 내 규 등에 따라 달라질 수 있습니다. 세부 대출 여부는 담당 은행 담당자와 상담을 하셔야 합니다.