부동산 특약 미이행 계약 파기관련 문의
안녕하세요.
계약 시 임대인은 임차인의 보증보험 가입에 협조하기로 동의한다는 특약을 넣었습니다. 잔금일 근처에 다시 조회해보고 KB시세 변동에 따라 보증보험 가입가능금액이 변동되면 계약서를 재작성하기로 구두 협의도 되었습니다.
잔금일 이틀 전 KB시세 하락으로 보증보험 가입한도가 9천50만원으로 변경되어 재작성 계약서를 안내받았는데, 통상 전환율 적용 시보다 월세가 증가되었습니다.
통상 전환비율 : 보증금 100만원에 월세 5만원
기존 계약 : 10,000만원/50만원
재계약 제시내용 : 9,050만원/55만원
통상 전환비율 적용 시 : 9,050만원/54.75만원
기존 계약내용에 통상 전환비율을 적용하여 보증금을 50만원 낮추거나 월세를 0.25만원 낮춰달라고 요청했는데, 이 조건을 임대인이 받아들이지 않는 경우 보증보험 가입에 협조해주지 않은 조건으로 계약 파기가 가능한가요?
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
결론적으로 말씀드리면, 임대인이 보증보험 가입 자체를 거부한 것이 아니라 월세 조정 조건에 이견이 있는 상황이라면 특약 미이행을 이유로 한 일방적 계약 파기는 인정되기 어렵습니다. 다만 제시된 조건이 기존 합의 범위를 명백히 벗어난 경우라면 계약 해제 주장 여지는 남습니다.법리 검토
보증보험 가입 협조 특약의 핵심은 가입 자체를 가능하게 하는 행위이지, 보증금 조정 시 월세 산정 방식까지 확정한 것으로 보기는 어렵습니다. 통상 전환비율은 관행일 뿐 강행 기준은 아니므로, 임대인이 이를 반드시 따라야 할 의무가 있다고 단정하기는 어렵습니다.대응 전략
임대인이 제시한 조건이 구두 합의 내용과 현저히 다르다는 점, 기존 계약 조건을 일방적으로 불리하게 변경하려는 점을 중심으로 특약 위반을 주장해야 합니다. 문자, 녹취 등 협의 경과를 입증할 자료 정리가 중요합니다.추가 유의사항
해제 통보 전에는 이행 촉구 의사 표시를 명확히 남겨두는 것이 안전합니다. 계약 파기 선언은 신중히 접근하셔야 합니다.
안녕하세요. 이성재 변호사입니다.
상세한 질의 내용 잘 살펴보았습니다. 위의 경도의 차이 월세의 경우 보증금과 월세가 중대한 변동이라고 보기 어려운 부분이라면 위의 재계약 조건 제시 자체에 대해서 임차인 측의 제안을 반드시 임대인 측에서 반영해야만 하는 것은 아니고, 반영을 하지 않는 다고 하여 그로인하여 계약을 해지 하기는 어려울 수 있습니다. (중대한 변화가 있는 경우라고 보기 어려운 점) 그러므로 해당 조건 제시를 받아 들이지 않는다고 하여 임의 해지를 하기는 어려울 수 있어 보입니다. 원하시는 답변을 드리지 못하는 점 넓은 양해 바랍니다.