확정일자+ 전세권설정된 상태에서 퇴거 가능한가요?

Question

확정일자+전입신고+ 전세권설정 된 상태인 오피스텔에 살고있었는데 집을 매매하게 되어서 주소를 옮기려고 하는 상황입니다. 주소를 옮기면 대항력을 잃을까봐 걱정이 되는데 맘놓고 옮겨도 될까요??

1. 확정일자를 받으면 경매에 넘어갔을 때 토지+건물에 대한 지분,전세권 설정 되어있으면 건물에 대한 지분만 얻을 수 있다는데 둘 다 한 경우는 토지+건물 둘 다 지분이 있나요?

2. 전세권 설정은 21.8- 22.8 까지 존속되는걸로 적혀있으나 22.8월 재계약서에 현상태 유지하기로 했다면 정말 유지되는게 맞나요?

3. 더 확인해야할 사항이 있는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

오피스텔이 주거용으로 사용된다면

전입신고를 하고 확정일자를 받게 되면 주택임대차보호법이 적용돼 해당 오피스텔이 경매에 부쳐질 때 토지지분의 매각대금에서도 당연히 순위에 따른 배당을 받을 수 있습니다. 그러나 전세보증금을 반환 받기전에 퇴거를 하게되면 대항력과 우선변제권을 상실하게 됩니다.

그러나 전세권등기를 한 후 임대인이 전세금을 주지 않을 경우 임차인이 소송을 거치지 않고 경매신청을 할 수 있는 반면 전입신고와 확정일자만 받은 경우는 소송을 통해 경매신청을 해야 하는 차이가 있습니다. 세대윈중 일부가 전입을 유지하고 있으면 전입신고와 확정일자를 받는 것으로 충분합니다.

전세권등기는 대체로 임차를 한 건물에만 설정되는 것이 일반적이지만, 오피스텔은 구분건물인 경우가 대부분이어서 토지지분 매각대금에서도 배당권이 있을 수 있습니다.

전세권 설정등기의 유효기간은 10년간으로 계약연장했고 말소되지 않는 한 유효합니다

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

전세권 등기설정이 되어 있다면 주소를 옮기셔도 대항력은 유지됩니다.

1. 확정일자는 단순히 우선변제권을 인정하는 개념입니다. 그리고 오피스텔이라면 이미 대지권 등기가 되어 있기에 토지와 건물을 별도로 보실 이유가 없습니다. 그리고 전세권등기가 되어 있기에 확정일자 여부와 관계없이 전세권 자체로 대항력, 우선변제권 모두 확보된 상태입니다.

2. 네, 기존 효력 그대로 유지됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

전세권은 연장시 유지되는게 맞습니다.

전입신고를 옴기시면 채권적 대항력은 상실되고 전세권의 물건적 대항력만 남게됩니다.