법인소유 아파트 전세 임대차관련 문의드립니다
안녕하세요 여러모로 알아보고는 있는데 판단이 안서 질문드립니다
법인 전세계약(아파트) 진행 예정인데 리스크 체크 해주시면 감사하겠습니다
해당단지에 20채정도 아파트를 소유하고 있는 법인 소유 아파트 전세계약을 앞두고 있습니다.
등기부에 선순위 근저당이 있어 리스크가 커보여서 조언을 구합니다.
1) 임대인 유형
임대인: 법인
법인 전세 특성상 보증보험·근저당 말소·특약이 중요하다고 알고 있음
2) 현재 등기부 상태(핵심 위험요소)
선순위 근저당 있음 매매가액의 50%정도
전세가는 매매가액의 60-70%수준임
근저당 있는 상태에서는
보증보험 사전심사/본심사 모두 불가라고 알고 있음
3) 법인 측 주장 vs 실제 가능 여부
법인은 “보증보험 가입 가능, 전세권 설정 가능”하다고 광고함
하지만 보증보험은 선순위 권리가 하나도 없어야만 가능 → 즉 근저당 말소 후에만 가능
4) 진행 방식(법인 제안)
법인이 말하는 방식은
잔금일에 법무사 입회 → 은행 방문 → 근저당 상환(말소)과 잔금 동시 처리
“선상환이 아니라 잔금날 현장에서 말소 진행하자”는 방식
5) 특약(계약서에 넣고자 하는 내용 요약)
아래 특약을 넣어야 안전한지 궁금합니다.
핵심 특약(요약)
1. 근저당 말소 후에만 전세계약 효력 발생
2. 잔금일에 말소가 이루어지지 않을 경우
→ 계약 무효 + 임차인 납부금 전액 즉시 반환 + 계약금 수준의 위약금 부과
3. 보증보험 가입 불가 사유가 발생하면
→ 임차인이 즉시 계약 해제 가능
4. 잔금일 전후로 대표자 변경·법인양도·합병 등 임대인 지위 변경 시
→ 보증금 반환 의무는 승계법인·신대표에게 그대로 승계
5. 보증금 반환 지연 시
→ 지연이자 부과
6) 질문
1. 법인 전세에서 잔금일 “동시상환 방식”이 안전한 편인가요?
2. 위 특약 정도면 근저당 리스크 방지에 충분할까요?
3. 혹시 빠진 내용이나 반드시 넣어야 할 문구 있을까요?
4. 법무사는 임차인 측에서 선임하는 게 더 안전한지 궁금합니다.
내용이 기네요 답변주시면 너무 감사하겠습니다
안녕하세요. 도일석 변호사입니다.
말리고 싶은 계약입니다.
말소해야하는 권리는 선말소 후 잔금지급하는 것이 가장 안전합니다.
문제발생하고 찾아오는 분 많이 봤습니다.