경매 진행되는 동안 월세 안낸 대항력있는 임차인 명도가능?

Question

대항력은 말소기준권리보다 빠르고 확정일자는 늦어 전액 낙찰자가 인수해야하는 임차인이 있습니다. 배당요구는 하지 않았습니다.

그런데 임차인이 경매개시등기가 이루어지고 약 5개월 정도 월세를 안 냈다고 합니다.

그럼 상가인 경우 3기 차임 연체 시 임대차 계약의 해지를 통보할 수 있는데 제가 낙찰 후 임차인을 상대로 잔여보증금을 반환하고 퇴거를 요청할 수 있나요? 해지 권한이 새로운 소유자인 저에게도 넘어오는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

상가건물 임대차보호법상 임대인의 지위를 승계한 낙찰자는, 기존 임대차 계약의 권리와 의무를 포괄적으로 승계합니다. 따라서 임차인의 차임 연체 사실을 승계받아, 연체액이 3기에 달한다면 새로운 소유자인 의뢰인께서 임대차 계약 해지를 통보할 수 있는 것으로 보입니다.

다만 대항력 있는 임차인의 보증금 전액을 인수해야 하는 상황이므로, 해지 통보와 동시에 잔여 보증금을 반환해야 명도가 가능합니다. 계약 해지 사실과 연체 차임을 보증금에서 공제할 수 있다는 점을 내용증명 등으로 명확히 전달하는 것이 좋습니다.

구체적인 대응은 별도 상담 바랍니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

보증금을 전액 인수해야 하는 대항력 있는 상가 임차인이 경매개시 이후 다섯 달 정도 월세를 내지 않았다니, 낙찰 뒤 해지할 수 있을지 궁금하실 만합니다. 결론부터 말씀드리면 낙찰 전에 밀린 월세만으로는 새 소유자가 바로 해지하기 어렵습니다.

1. 승계 전 연체로는 해지할 수 없는 것이 원칙

대법원은 임대인 지위가 넘어가도 이미 밀린 차임 채권은 따로 넘겨받지 않는 한 새 소유자에게 이전되지 않는다고 봅니다. 그래서 새 소유자는 소유권을 취득한 뒤 새로 밀린 차임이 3기에 이르러야 해지할 수 있습니다.

2. 대신 인수 보증금에서 빠집니다

상가 사건에서 대법원은 소유권 이전 전에 밀린 차임도 특별한 사정이 없으면 임대차가 끝날 때 보증금에서 당연히 공제된다고 보았습니다. 연체가 계속 쌓이면 나중에 돌려줄 보증금이 그만큼 줄어든다는 뜻입니다.

3. 그런데 밀린 차임 채권을 넘겨받는 방법도 생각해 보셨을까요

대법원은 새 소유자가 연체차임 채권을 양수하지 않은 이상 해지할 수 없다고 했습니다. 거꾸로 말하면 전 소유자에게서 그 채권을 양도받고 임차인에게 통지하면, 낙찰 전 연체분도 해지 사유로 주장할 여지가 생깁니다.

지금은 입찰 전에 연체 기간과 금액을 최대한 확인하고, 낙찰 후 전 소유자와 채권 양도를 협의할 수 있는지 검토하시는 것이 우선입니다.

잘 해결되시기를 바랍니다.