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아하에서 찾은 1,000건의 질문
- 부동산·임대차법률Q. 오피스텔 사기 분양 전매에 대한 책임 이 어디까지 인가요?오피스텔을 분양받은 사람에게 분양권을 구입했다가 입주예정일이 계속 미뤄져서 다른사람에게 분양권을 다시 팔았습니다.(매매계약시 시행사 승인받음.)그런데 1년후쯤 제3자가 오피스텔에 실입주와 등기가 되었습니다.확인결과 오피스텔 시행사가 2~3중 계약으로 사기 분양 물건이였다는것이 밝혀지면 저에게 분양권을 구입한사람이 저에게 매매대금을 돌려달라고 합니다.제가 매매대금을 돌려주어야 하나요?
- 부동산·임대차법률Q. 생활형 숙박시설(레지던스) 분양계약 해지사유가 될까요?홍보에 이끌려 모델하우스에 방문하게 되었고, 1개호실을 분양 계약하게 되었습니다. 해당 호실은 법적으로 비율이 할당되어 있던 장애인객실이었습니다. 상담시에 장애인객실에 대한 견본룸은 없었기에 일반호실 견본룸 설명을 듣고 "장애인호실이 화장실이 넓어서 오히려 더 좋다"는 내용을 듣고 계약을 하게 되었습니다. 계약시 복층 공사를 해야 세입자를 구하기가 더 수월할거라는 이야기를 듣고 복층공사도 신청하였고 현재 계약금, 중도금까지 납부한 상황입니다. 입주가 다음달 9월초이고 잔금대출 관련하여 안내문까지 받은 상황에서 전화 한 통을 받게 됩니다.시공사 측으로 부터의 연락이고, 현장에서 만나서 좀 상의할 일이 있다고 하여 시간을 내어 현장에 방문하였습니다. 요는 복층공사 업체에서 복층공사를 앞두고 있는데 장애인호실은 일반호실과 구조가 달라 동일한 스펙으로 복층공사를 할 수 없다는 것이었습니다. "복층으로 올라가는 계단(층계)을 설치하기에는 계단 폭/너비가 너무 작아 설치해도 실효성이 없다", "계단설치는 어려울거 같으니 다른 대안으로 다락방 올라가는 식으로 사다리식 계단을 설치해주겠다"는 내용이었습니다. 장애인호실이 단순히 화장실만 조금 넓은 줄 알았는데 화장실이 큰 영향으로 구조자체가 아예 일반호실과 다르다는 사실을 실제 현장 방문후에 알게 되어 당황하였고 복층공사도 생각한 것과 달라지게 된 상황인데 이런 상황에서 매매계약해제가 가능할까요? 위탁사, 시공사, 시행사, 복층공사업체까지 엮여 있어 누구를 상대로 문제를 제기해야할지도 의문입니다.여러 판례를 찾아본 결과, 분양시 상담실장이 도면을 보고 설명해주지 않은 점, 장애인호실에 대해 자세히 설명하지 않은 점 등을 기망으로 보고 계약해지의 사유로 다투기는 어려운거 같던데 맞는지요? 일반호실과 구조가 달라 복층공사가 어렵다던지, 다른 방식의 공사를 해야한다는 것에 대해서는 전혀 언급도 없었고 그들도 몰랐던 착오이기에 이것을 다루어 계약해지를 할 수 있을지 의견 부탁드리겠습니다. 또한, 객실내 화장실을 보니 일반호실과 달리 화장실에 샤워실이 따로 없고 세면대에 샤워기만 하나 붙여놓아 이 부분은 찾아보니 "장애인등 편의증진에 관한 법률"을 위반한 소지가 있는데 착공 또는 준공설계와 동일하게 시공했다하더라도 위의 장애인등 편의법을 위반하였을 경우, 이에 대해 시정명령 또는 이를 계약해제의 사유로 삼을 수 있을지 궁금합니다.
- 생활꿀팁생활Q. 빌라분양시 거치는 시행사에서 계약금을 신탁으로 넘기지 않았는데 이 경우 계약이 무효인가요?빌라 시공사에서 계약한 시행사에서 계약서 작성하고 보증금 지급하였으나 등기를 주지 않고 있습니다.(이사 및 거주중)시공사와 신탁에 문제있는 것으로 얘기하나 알고보니 시공사와 신탁에서는 전달 받아야할 계약금과 잔금 등이 전해지지 않아 진행을 할 수 없는 상황이었습니다시공사와 신탁, 그리고 관련 법무사가 방문하였는데 기존 계약서는 무효라고 합니다. 문제가 있는 시행사는 엄연히 시공사와 신탁과 적법한 관계에 있고 이 중에 시행사가 계약금과 잔금을 횡령한 것입니다. 때문에 저는 계약서가 무효라고 할 수는 없는 것 같은데요계약서를 다시 쓰면 기존 계약보다 비싸게 빌라를 사게 되지 싶습니다. 기존 계약서가 정말 무효라고 봐야할지?
- 가압류·가처분법률Q. 강제집행 판결문있고, 돈을받아야 하는데 어떻게 해야할까요..법인 시행사 상대로분양대금 반환소송을 진행하였으며,강제조정으로 결론이 났습니다.저에게 "기납부액 약5000만원을 지급하라"는 강제조정문이 있습니다.당시 위임했던 변호사가 이후 법인통장에 압류를 걸어줬다고 했습니다.(법인통장에는 돈이 없습니다)중요한건 저는 돈을 받아야 하는데사실 뭘 어떻게 해야되는지 모르겠습니다..위임했던 변호사는 승소를 했으니, 본인 일을 다 한것이니...당장 할수있는게 법인통장 압류라고 해서, 그렇게 해달라하고 마무리를 지었습니다.더이상 귀찮게 물어보기도 미안하고여튼말그대로 판결문을 가지고도, 법인에 돈없어서 못받는 현실인데..제가 위 강제조정문(판결문)을 가지고지금 어떤걸 해야될까요?
- 부동산경제Q. 계약금만 납부한 아파트의 분양계약 해제 요구 가능한가요분양받은 아파트에 현재 계약금만 납부된 상태에서 갑자기 찾아온 주택경기의 하락으로 분양지역의 아파트가 분양가 이하로 시세가 형성됨.- 또한 분양가를 다른 지역과 비교해보니 터무니없이 높게 책정되어 있어 시행사에 분양가를 인하해주던지 아니면 계약해지를 요구했지만 반응이 없는데 요구사항이 될 수 없는지 ?
- 법인세세금·세무Q. 건설 자체사업 수주금액 인식기준이 어떻게 될까요?토지를 직접 매입하여 분양 및 시공을 모두하는 자체사업의 경우 수주금액 기준이 무엇이 되어야 할까요?시행사는 수주라는 개념을 쓰지 않는것으로 알고 있고 시행과 시공을 같이하는 자체사업은 원천적으로 수주라는 개념과 맞지 않는것 같아서요. 다만 수주는 회계적으로 매출로 전환될 금액 이라는 이야기를 누가 하기도 해서 헷갈리네요. 그렇게하면 자체사업 수주금액에는 토지비가 포함되며 도급사업대비 규모가 커지기도 하고.자체사업수주를 공시하는지 모르겠는데 공시한다면 또는 가장적법한 또는 건설사들이 일반적으로 인식하는 방법이 있다면 알려주시면 감사하겠습니다.
- 양도소득세세금·세무Q. [대법원 판례 포함] 기존 주택 매도시 조세특례제한법 제 98조 3 에 의한 양도세 관련 문의 입니다.(미분양 아파트)제 명의 단독 계약 후 와이프와 공동명의로 등기=> 2009년 7월 30일 시행사/시공사와 공급 계약서 작성 -> ** 제 명의 단독 계약2009년 9월 30일 계약한 공급 계약서에 수원시청 직인이 찍힌 미분양 주택확인 도장 받음. (명시 내용: 조세특례제한법 제 98조의 2(지방 미분양 취득에 대한 양도 소득세 비과세 특례), 조세특례제한법 제 98조의 3(미분양 취득자에 대한 양도 소득세 비과세 특례) ) : 시청 확인 결과 제 명의만 올라가 있음.2010년 11월 4일 등기 최종 완료 -> ** 와이프와 공동명의(증여 50%)로 등기(지분 50대 50)☆ 질문: 하기 대법원 판례를 보면 1세대1주택은 세대별로 판단하는 점을 고려하면 제가 감면대상이 되는 B를 취득하여 그 중 1/2 지분을 와이프에게 증여한 경우라도 B를 저와 와이프의 보유주택에서 제외하는 특례규정의 적용대상이 되어 B주택은 주택수에 포함이 안되기 때문에 A주택 매도시 저와 와이프 둘다 양도세 비과세가 적용되는지요?혹시 아시는 분 계시면 의견 부탁 드립니다. 대법원 판례 대법원 2011. 1. 27. 선고 2010두6847 판결 [양도소득세부과처분취소]사 건 2010두6847 양도소득세부과처분취소원고, 상고인 원고피고, 피상고인 삼성세무서장원심판결 서울고등법원 2010. 3. 31. 선고 2009누27765 판결판결선고 2011. 1. 27.주 문원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.이 유상고이유를 판단한다.1. 구 소득세법(2009. 12. 31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것) 제89조 제1항 제3호는 ‘대통령령이 정하는 1세대 1주택의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 과세하지 아니한다’고 규정하고, 구 조세특례제한법(2006. 12. 30. 법률 제8146호로 개정되기 전의 것) 제99조의3 제1항 제1호는 ‘2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간중에 주택건설사업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택을 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다’고 규정하고, 같은 조 제2항(이하 ‘이 사건 특례규정’이라 한다)은 ‘소득세법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다’고 규정하고 있다.원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판시와 같이 원고가 2001. 9. 27. 주택건설사업자인 현대산업개발 주식회사(이하 ‘현대산업개발’이라 한다)와 이 사건 신축주택에 관하여 대금 7억 8,500만 원에 매매계약을 체결하고 같은 날 계약금을 지급한 후 2001. 12. 5. 처인 소외인에게 이 사건 신축주택의 분양권 중 1/2지분을 증여하였고, 이에 원고와 소외인이 2004. 9. 10. 이 사건 신축주택에 관하여 각 1/2지분의 소유권이전등기를 마친 사실, 한편 원고는 1988. 5. 16. 이 사건 주택을 1억 5,900만 원에 취득하였다가 2006. 12. 4. 13억 2,500만 원에 양도한 사실 등을 인정한 다음, 원고는 주택건설사업자인 현대산업개발과 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자로서 이 사건 신축주택 중 원고의 1/2지분은 비과세대상이나 원고 처의 1/2지분은 비과세대상이라 할 수 없으므로, 피고가 원고 세대를 원고 소유의 이 사건 주택과 원고 처 소유의 이 사건 신축주택에 대한 1/2지분을 보유하는 1세대 2주택에 해당한다고 보고 이 사건 주택에 대하여 양도소득세를 부과한 이 사건 처분은 적법하다고 판단하였다.2. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.이 사건 특례규정은 양도소득세의 감면 등을 통하여 주택신축 및 분양을 장려하여 침체된 건설경기 및 부동산 시장을 활성화하려는 데 그 입법취지가 있는 점, 한편 1세대 1주택 등의 해당 여부는 사회통념상 ‘하나의 주택’을 기준으로 ‘1세대’별로 판단하는 것으로서 1세대를 구성하는 세대원이 1개의 주택을 각자 지분으로 공유하고 있다고 하여 1세대가 다주택을 보유하고 있는 것으로 볼 수 없는 점, 원고 개인이 보유하는 이 사건 신축주택의 1/2지분은 이 사건 특례규정의 문언상 명백히 원고가 보유하는 주택으로 볼 수는 없는 점, 또한 원고 처의 이 사건 신축주택 중 나머지 1/2지분도 동일 세대원으로 최초 계약자인 원고로부터 이 사건 신축주택의 분양권 중 1/2지분을 증여받은 데 따른 것으로서 이 사건 특례규정을 적용함에 있어 원고의 보유주택에서 제외되는 이 사건 신축주택의 1/2지분과 함께 이 사건 신축주택의 나머지 지분에 불과할 뿐 별도의 주택으로 보기 어려운 점 및 원고가 이 사건 신축주택을 분양받을 당시의 신뢰나 이 사건 신축주택 중 1/2지분을 증여하게 된 경위 등을 함께 고려하면, 원고가 보유하는 이 사건 신축주택의 1/2지분뿐만 아니라 동일 세대원인 원고 처가 보유하는 이 사건 신축주택의 나머지 1/2지분을 합한 이 사건 신축주택 전체를 원고 세대의 보유주택에서 제외되는 신축주택으로 보아 이 사건 특례규정의 적용대상이 된다고 봄이 상당하다.이와 달리 원심이, 원고의 1세대가 원고 소유의 이 사건 주택과 원고 처 소유의 이 사건 신축주택에 대한 1/2지분을 보유하는 1세대 2주택에 해당한다고 판단한 것은, 이 사건 특례규정의 해석 및 1세대 1주택자의 범위 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있고, 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.재판장대법관민일영주심대법관이홍훈대법관김능환대법관이인복-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------※ 참고 사항◆ 조세특례제한법 제98조의 3 【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】① 거주자 또는 「소득세법」 제120조에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 서울특별시 밖의 지역(「소득세법」 제104조의 2에 따른 지정지역은 제외한다)에 있는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 다음 각 호의 기간 중에 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체(20호 미만의 주택을 공급하는 경우 해당 주택건설사업자를 포함한다)와 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100(수도권과밀억제권역인 경우에는 100분의 60)에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(수도권과밀억제권역인 경우에는 양도소득금액의 100분의 60에 상당하는 금액)을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다. (2010. 1. 1. 개정)1. 거주자인 경우: 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 (2010. 1. 1. 개정)2. 비거주자인 경우: 2009년 3월 16일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 (2010. 1. 1. 개정)③ 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 제104조 제1항 제4호부터 제7호까지의 규정을 적용할 때 제1항 및 제2항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2010. 1. 1. 개정)
- 가압류·가처분법률Q. 분양대행사가. 오피스텔완판을했는데 마지막수수료를 돈이없다고?강남역에있는 오피스텔분양상담사로 일을했는데완판이 된상태에서 마지막 수수료를 못받고 차일피일미루면서. 명절밑까지 기다렸는데 이제와서 관리인 인 하나자산신탁과 시행사. 대행사 대대행사가 서로 줬다 안줬다 핑퐁계임을하고 서로 미루고만있습니다 못받은분들이. 모여 하나자산신탁에모여서 삼자대면하자하니 시행사는나타나지도 않고 하나자산신탁사에서는. 다지급했다하고. 대대행사는 안받았다고합니다. 저희는 대대행사하고 일을했습니다지금 일을하신분들은 대대행사를 고소진행하려고 준비중입니다 어떻게 해야현명한일일까요?
- 양도소득세세금·세무Q. 분양권 증여문제로 질문들입니다생활 숙박 시설 분양권 문제로 이렇게 문의 들여 봅니다.주거형 생활 숙박 시설 분양 할 때 제가 2018 분양을 받아 원 분양자 였습니다분양가 5억 에 계약금 10% 제가 납부했고 얼마 후 중도금 대출 때 자격 조건이 되지 않아 급하게 저희 어머니께 명의를 변경 후 중도금 대출을 어머니 앞으로 진행하였습니다. ( 명변 은 매매로 진행하였고분양 초반이라 프리미엄도 형성이 되지 않아서 프리미엄은 없이 매매 하였습니다. )참고로 중도금은 60% 무이자에 시행사 대납 하는 조건이고 입주 때 까지 납부할 금액이 없습니다. 입주일 은 2021년 입니다.현재 시점에서 대출 자격 요건이 충족이 되서 다시 제 앞으로 가져오려 합니다 근데 현시점에 프리미엄이 1억 넘게 붙은 상황입니다.이런 경우 다시 제 앞으로 증여로 가지고 올 때 계약금에 프리미엄도 포함 시켜야 되나 궁금 합니다.솔직히 중도금 대출 문제만 발생하지 않았다면 이런 일 이 생기지 없었을 건데 인생 처음으로 분양 받은 거라 아무 지식이 없습니다.선생님들 명쾌한 답변 꼭 좀 부탁들입니다.
- 부동산·임대차법률Q. 대지권 이전 등기를 어떻게 해야할까요?시행사가 건물 취득할때 취득세를 납부했습니다그리고 부동산신탁사에 분양관리신탁을 맡기고분양자들이 잔금을 완납해서 건물 이전등기를 완료했습니다그리고 토지 지적정리가 완료되어 대지권이전등기를 하려는데 그 사이에 시행사 횡령으로 인한 징역 및 건설사 부도가 났습니다그래서 신탁사가 등기소에 분양자들에게 대지권이전 등기를 실행하려고했지만 등기소에서는 소유자가 취득세를 낸 증빙을 가져오라고 합니다신탁을 맡겼기 때문에 소유자는 부동산신탁사라서 부동산신탁사가 취득세를 납부한 증빙을 가져오라고합니다취득세는 건물취득당시에 시행사 명의로 납부한 증빙밖에 없기 때문에 반려당해서 분양자들은 대지권이전등기를 1년째 진행하지 못하고 있는 상황입니다어떻게 해야 대지권 이전 등기를 무사히 마칠 수 있을까요?