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아하에서 찾은 1,000건의 질문
- 양도소득세세금·세무Q. 자녀에게 증여할 경우 세금에 대해 알려주세요1. 사실관계 요약• 납세자: 부모• 수증자: 딸 (25세, 무직, 세대분리 예정)• 주택 수: 1가구 2주택• 주택 A: 조정대상지역 (증여 대상)• 주택 B: 비조정대상지역• 조정대상지역 내 주택은 1채뿐임⸻2. 증여 대상 주택 개요• 취득일: 2013.10.31• 취득가액: 198,000,000원• 현재 시가: 400,000,000원• 임대차 현황: 전세• 전세보증금: 300,000,000원• 증여 방식: 부담부증여• 채무 인수분: 300,000,000원• 순수 증여분: 100,000,000원⸻3. 세법상 쟁점 정리(1) 다주택 중과 여부• 조정대상지역 주택이 2채 이상일 경우에만 중과 대상• 본 건은👉 조정대상지역 1채 + 비조정대상지역 1채• 따라서 소득세법상 다주택 중과 대상 아님⸻(2) 부담부증여의 양도소득세 과세• 전세보증금 3억 원은 수증자가 실질적으로 인수• 해당 채무 인수분은 「소득세법」상 의제양도에 해당• 양도소득세는 채무 인수분(3억 원)에 대해서만 과세⸻(3) 장기보유특별공제 적용 여부• 본 건은 다주택 중과 대상이 아니므로• 부담부증여의 의제양도분에 대해👉 장기보유특별공제 적용 가능• 보유기간: 약 11~12년• 공제율: 22~24% 적용⸻4. 세목별 세금 계산 요약① 양도소득세 (부모)• 양도가액: 300,000,000원• 취득가 안분:198,000,000 × (300,000,000 ÷ 400,000,000)= 148,500,000원• 양도차익: 약 151,500,000원• 장기보유특별공제: 약 33~36백만 원• 기본공제: 2,500,000원• 과세표준: 약 110백만 원• 적용세율: 기본세율 (중과 없음)➡️ 양도소득세 + 지방소득세 합계: 약 2,600~2,800만 원⸻② 증여세 (딸)• 증여가액: 100,000,000원• 직계존속 증여공제: 50,000,000원• 과세표준: 50,000,000원• 증여세: 약 4,850,000원⸻③ 취득세 (딸)• 무상취득분(1억): 약 380만 원• 유상취득분(채무 3억): 약 330만 원➡️ 취득세 합계: 약 710만 원⸻5. 실무상 준비 서류• 부담부증여 계약서 (채무 인수 명시)• 임대차계약 변경합의서 또는 특약• 수증자 세대분리 완료• 등기일: 2026.5.9 이전⸻6. 최종 결론본 건은 조정대상지역 주택이 1채에 불과하여 다주택 중과 대상이 아니며,부담부증여의 채무 인수분에 대해 장기보유특별공제를 적용한 양도소득세 계산이 타당함.⸻1.양도세 증여세 취득세가 맞는지 궁금합니다2.세대분리후 어느정도 기간후 증여세 신고를 하는것이 안전한가요?3.증여세 신고후 어느기간후 나머지 주택을 매도 해야 안전한가요?
- 부동산경제Q. 3주택자 취득세 중과문의드립니다.상황 설명 및 질의 [보유 자산 현황 및 계획]1. 갑(자녀)의 주택 현황A아파트: 2018년 매수 (매입가 3억 1천만 원), 현재 실거주 중시가: 3억 7천만 원 / 공시지가: 2억 600만 원B아파트: 2021년 매수, 현재 전세 임대 중C아파트: 매매계약 체결 완료 (계약금 8천만 원 납입)매매가: 8억 500만 원 / 공시지가: 5억 7천만 원 / 잔금 예정일: 2025년 6월 30일2. 을(모)의 주택 현황D아파트: 2000년 매수, 현재 실거주 중시가: 2억 7천만 원 / 공시지가: 1억 6천만 원[거래 계획 및 세금 이슈]원래는 A아파트를 매도한 뒤 C아파트를 매수하려 했으나, A아파트가 매도되지 않아 3주택자가 된 상황임C아파트가 비조정지역임에도 3주택자가 매수할 경우 취득세 8% 중과 적용이에 따라 2025년 5월 중순경, 갑과 을이 A아파트와 D아파트를 교환할 계획임[배경 참고사항]2025년 3월 지방세법 시행령 개정으로 2025년 1월 2일 이후 취득한 지방 비조정지역의 공시지가 2억 원 이하 주택은 다주택 중과에서 제외질문 요지질문1)A아파트와 D아파트를 교환한 후, 자녀가 D아파트를 보유하게 되면→ D아파트는 공시지가 2억 이하 비조정지역 주택이므로 취득세 중과에서 제외되고→ 이후 C아파트를 매수할 경우 2주택자 기준 취득세(1~3%)를 적용받는 것이 맞나요?질문2)가족 간 아파트 교환 거래이기 때문에A아파트(3억 5천)와 D아파트(2억 7천)의 시가 차이가 8천만 원일 경우, 30%내 거래라 증여세없이 가능한가요?질문3)제가 놓치고 있는 세무상 문제나 주의해야 할 부분이 있다면꼭 지적 부탁드립니다.
- 취득세·등록세세금·세무Q. 다주택자 부모의 자녀가 아파트 구입 시 취득세 관련해서 문의드립니다.부모(두분 다 만 65세 이상)와 자녀(현재 만 30세)가 2022년 부터 같이 살고 있습니다.(등본상으로도 실제로도 같이 거주하고 있으며, 1층 단독주택이기에 주방. 화장실 등 같이 공유중에 있습니다.)자녀는 현재 월 200 이상의 근로소득이 있습니다.아버지 - 재건축 지역의 단독주택 1채, 현재 거주중인 단독주택 1채, 상가주택(지분 1/2)어머니 - 상가주택(지분 1/2)인 상황입니다.만약 자녀가 비조정 지역의 아파트를 구매한다고 하면 취득세율이 어떻게 될까요?해당 아파트는 최근 재건축이 완료된 아파트이며공급금액 651,000,000 / 발코니확장비용 23,500,000 / 가전옵션비 6,230,000정도가 됩니다..-------부모가 다주택자이시기에 제가 취득할 경우 취득세 중과가 되는지 아니면지방세법 시행령 제28조의3 2항의 2의 동거봉양 조건에 따라 세대분리 적용이 되어 1주택에 해당하는 취득세율이 적용되는 것인지 궁금합니다.
- 취득세·등록세세금·세무Q. 조정지역 해제되면 3주택자라고 하더라도 양도세 중과가 안되나요?과거에 조정지역에서 소형주택 빌라를 3채 구입했다고 하면 조정지역이 해제된 지금은 이중 한채를 매도했을 때 양도세 중과 적용 없이 기본세율로 세금이 나올까요? 그리고 다주택자 장기보유 특별공제도 문제없이 받을 수 있을까요?
- 취득세·등록세세금·세무Q. 분양아파트 취득세율은 어떻게 될까요?다수택자 취득세 문의입니다.현재 아파트1(17년 취득) / 단독주택1(24년 4월취득) / 미등기주택1(24년 4월취득) 이 있습니다.아파트분양계약은 24년7월인데 입주예정일은 27년 입니다. (비조정지역)이러면 총 4주택자인가요?27년 이전까지 기존 주택들 처분하면 다주택자로 취득세 중과세율 적용을 피할수 있을까요?아니면 아파트분양계약 시점 취득세 적용세율이 무조건 적용 받게 되나요?취득세 절세하는법 없을까요
- 양도소득세세금·세무Q. 다주택자 양도소득세 및 보유세 중과제도 문의현재 2주택자 입니다.26년 5월 10일 부터 적용되는 양도소득세 중과대상인지 문의드립니다.그리고 혹시 양도하지 않고 보유한다면 보유세는 어느 정도 인상될지도 궁금합니다.(1)1번 주택- 서울시 강북 아파트 106.63㎡- 2019년 상속 (상속금액 8억)- 현재 KB시세 15.6억(2)2번 주택- 경남 진해아파트 170m²- 2019년 상속 (상속금액 2.6억)- 현재 KB시세 3.15억
- 양도소득세세금·세무Q. 1주택자 분류 리셋여부 문의드려요?동생이 1주택자 입니다.제가 동생아팟트에 세대원으로 들어가려고 합니다(저 또한 1주택자). 아파트는 세대분리가 안된다하여 독립세대원으로 들어가고 싶었으나 어쩔수 없이 전입신곤시 동생밑 세대원으로 들어갈 예정입니다(저는 미혼) 이런경우 1가구 2주택으로 분류된다고 들었습니다 (형제/자매도 다 묶인다 하더군요).이 상태에서 제가 약 2년후 집을 매도하는경우, 저는 중과세율이 적용될듯한데,동생은 1주택자로 인정이 제가 매도한 시점으로 소급되어 다시 시작되는지 궁금합니다.(동생의 주택 최초 취득시기 : 17년 초) 즉 제가 2년후 매도하면 동생이 1주택자 시점이 17년이 아닌 24년으로 바뀌나요?동생에게 불이익이 갈까싶어 문의드립니다.
- 양도소득세세금·세무Q. 상속으로2채의 주택을 동시에 받아서 16년 경과, 둘중 한 채를 팔때 양도소득세 계산방법?16년전인 2005년 모월 모일 남편의 사망으로 동시에 주택 2채를 상속 받았읍니다.현재 기준으로 한 채(A)는 투기 관리 지역에 있고나머지 한채( B) 는 조정대상 지역에 위치하고 있습니다.줄곧 거주는 A주택에서 하고 있고B주택은 거주한적이 없이 세를 놓은 상태 입니다.공시주택가격은 A주택이 B주택보나 높습니다형편상 B 주택을 매도하려고 합니다.( B 주택 매도 예정가격 10억원)질문 1)이 경우 양도소득세 가 상속주택으로서 비과세 될 수 있는지요?질문2)비과세 되지 않고 양도소득세가 다주택자 기준으로 적용하여 중과된다면양도차익 산출위한 매수/매도 금액은 어떻게 산정하는지요?질문3)이 경우 절세의 팁이 있다면 ?답변주시는 전문가 님들에게 감사드립니다
- 취득세·등록세세금·세무Q. 취득세 중과에 대한 이의신청이 가능할까요?전입신고를 했습니다. 그리고 주택금융공사 e보금자리론을 실행하는 우리은행 법무사를 통해 취득세 1.1%로 계산하여 5,896,000원의 취득세도 납부하였습니다. 그런데 2021.03.04.일 이 법무사님께 전화가 와서 구청에서 취득세가 중과되었다는 연락이 왔었다고 전해 들었습니다. 잔금 당일 집을 소유한 형과 함께 주소가 돼있었다는 것으로 2주택자로 보고 8.4%의 취득세율이 적용되고, 잔금일날 8.4%가 아닌 1.1%의 취득세로 과소신고를 했으니 취득일로부터 1개월까지인 2021.03.08.일까지 경정신고를 하지 않으면 미납액의 10% 상당의 신고불성실 가산세가 추가된다 하였습니다. 일단 그 다음날 구청에 방문하여 경정신고를 하고 그간 미납액에 붙은 이자가산세까지 합산된 총 39,816,220원을 추가로 고지받고 일단 매일 가산세가 붙으니 2021.03.12.일로 납부하였습니다.저는 실수요에 의해 주택 매수 중도금을 마련하고자 2년 넘게 살던 빌라 원룸 전셋집에서 보증금을 받고 3주 정도 친형 집에 전입신고하여 머물렀다는 이유로, 주택을 매수하자마자 전입신고 및 이사를 했음에도 다주택자로 여겨져 약 4천만원이라는 큰 세금을 더 내게 되었습니다. 제가 투기 의도를 갖고 다주택을 소유했다면 처분을 마땅히 받아들이겠으나 직장 이직 문제로 실수요 주택을 매수함에도 불구하고 취득세가 중과됨은 부당하고 생각되고 억울하여 이의신청을 하고 받아들여지지 않을 경우 조세심판원에 심판청구도 생각중입니다. 위의 경우 같은 사례가 있나요? 그리고 이의신청 또는 심판청구가 받아들여질(세금을 돌려받을) 가능성이 있을까요? 세법의 몇 조와 어느 항을 근거로 들어 부당함을 호소할 수 있나요?도와주시면 감사하겠습니다 ㅠㅠ
- 양도소득세세금·세무Q. 3주택자 매도 순서 및 양도세 전략이 궁금합니다.[질문] 다주택자 매도 순서(C→B→A) 및 절세 전략 검토 요청1. 보유 현황A주택(서울 빌라): '20.5월 취득(2.95억), 현재 4.5억 / 10년 장기임대주택 등록 / '22년 5% 인상 재계약, '24년 0% 인상 재계약 중 / '26년 상생임대인 비과세 목표B주택(무안 아파트): '20.12월 취득(3.75억), 현재 5.6억 / 5년 실거주 중 (거주주택 비과세 특례 활용 예정)C주택(광주 아파트): '21년 취득(3.55억), 현재 4.7억 / 전세 임대 중 (첫 번째 매도 대상)2. 매도 계획: C(과세) ➡️ B(거주주택 특례 비과세) ➡️ A(상생임대인 비과세)3. 주요 질의 사항질의 1 (C주택 매도): 3주택 상태에서 C주택 선매도 시, 다주택자 양도세 중과 유예를 적용받아 일반세율로 과세되는 것이 맞는지, 예상 세액은 어느 정도인지? (양도차익 약 1.15억)질의 2 (B주택 매도): C 매도 후 2주택 상태에서, A주택(장기임대)을 보유한 채 B주택(거주주택) 매도 시 '거주주택 비과세 특례' 적용이 가능한지? (의무임대기간 종료 전후 매도 시점 고려)질의 3 (A주택 매도): 마지막 A주택 매도 시 '상생임대인 비과세' 적용 가능 여부'22년 계약(본인 체결, 5% 인상) = 직전 임대차계약 인정 여부'24년 계약(본인 체결, 0% 인상) = 상생 임대차계약 인정 여부 (2년 유지 시)질의 4 (전략 검토): 위 순서(C→B→A)가 세무상 가장 최적의 절세 시나리오가 맞는지, 혹시 놓치고 있는 리스크가 있는지 검토 부탁드립니다.