3주택자 매도 순서 및 양도세 전략이 궁금합니다.
[질문] 다주택자 매도 순서(C→B→A) 및 절세 전략 검토 요청
1. 보유 현황
A주택(서울 빌라): '20.5월 취득(2.95억), 현재 4.5억 / 10년 장기임대주택 등록 / '22년 5% 인상 재계약, '24년 0% 인상 재계약 중 / '26년 상생임대인 비과세 목표
B주택(무안 아파트): '20.12월 취득(3.75억), 현재 5.6억 / 5년 실거주 중 (거주주택 비과세 특례 활용 예정)
C주택(광주 아파트): '21년 취득(3.55억), 현재 4.7억 / 전세 임대 중 (첫 번째 매도 대상)
2. 매도 계획: C(과세) ➡️ B(거주주택 특례 비과세) ➡️ A(상생임대인 비과세)
3. 주요 질의 사항
질의 1 (C주택 매도): 3주택 상태에서 C주택 선매도 시, 다주택자 양도세 중과 유예를 적용받아 일반세율로 과세되는 것이 맞는지, 예상 세액은 어느 정도인지? (양도차익 약 1.15억)
질의 2 (B주택 매도): C 매도 후 2주택 상태에서, A주택(장기임대)을 보유한 채 B주택(거주주택) 매도 시 '거주주택 비과세 특례' 적용이 가능한지? (의무임대기간 종료 전후 매도 시점 고려)
질의 3 (A주택 매도): 마지막 A주택 매도 시 '상생임대인 비과세' 적용 가능 여부
'22년 계약(본인 체결, 5% 인상) = 직전 임대차계약 인정 여부
'24년 계약(본인 체결, 0% 인상) = 상생 임대차계약 인정 여부 (2년 유지 시)
질의 4 (전략 검토): 위 순서(C→B→A)가 세무상 가장 최적의 절세 시나리오가 맞는지, 혹시 놓치고 있는 리스크가 있는지 검토 부탁드립니다.
안녕하세요. 문용현 세무사입니다.
사실상 기재하신 질문은 세무사의 시간과 용역이 상당히 필요한 것이므로 세무사와 유료상담하셔야 할 것입니다. 무료 상담 게시판으로는 한계가 있어보이니 여러 세무사 플랫폼 등을 통해 상담진행후 의사결정을 하시는 것이 좋습니다.
도움이 되셨길 바랍니다.