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투룸월세 입주하기전 하자 발견시 질문있습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아직 계약서 작성 전이시죠?중요한건 중대한 하자여야 계약무효를 주장할수 있습니다.다시말해 단순한 곰팡니나 벽지 벗겨짐 정도로는 계약금을 돌려받으며 계약을 취소하기 어렵습니다.그럼 어떻게 해야하나?계약서쓰실때특약사항에임대인은 인도일 전까지 주택의 주요 설비(누수,결로,곰팡이 등)에 하자가 없음을 보장하고 짐을 뺀 후 발견되는 중대한 하자는 임대인의 비용으로 즉시 수리해 주기로 한다.라는 특약을 넣으세요이미 계약금의 일부 100-200정도를 넣었기 때문에임차인에게 불리한 상황입니다.꼭 계약서에 넣던가 아니면 중개사한테 이부분은 꼭 해결해줘야 계약할수 있다고 확실시 말하세요조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
26.01.26
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아파트 매매할때 오피스텔 처분해야할까요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.안타깝게도 거주지 신고를 햐였다면 세법상 주택으로 간주될 가능성이 높습니다.다시말해 오피스텔을 먼저 매도 하지 않는 이상 아파트 매매시 1주택 비과세 혜택은 전혀 볼수 가 없습니다.다만 오피스텔 시세가 1억원 이하라면 취득세에서는 제외될수 있으나지금은 양도 시점이다보니 양도세 혜택은 보기 힘들것 같습니다.양도차액이 크지 않는 오피스텔을 먼저 처분하시길 권장드립니다.지금상황은 누가뭐래도 2주택자로 앞으로 리스크가 휠씬 큼니다.그러므로 될수있으면 오피스텔을 먼저 처분후 1주택으로 아파트를 처분하시길 강력히 권고드립니다.조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
26.01.26
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융자있는집에 월세로 들어가려는데 안전한지 확인부탁드립니다..!!
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아마도 중개사님께서 설명하신부분은 최우선변제권에 보증금이 보장이 된다는 얘기를 하신것같아요우리나라에는 주택임대차보호법이라는 강력한 법이 있습니다.이 법에는 집이 경매에 넘어가더라도 소액 세입자의 보증금 중 일정 금액은 선순위 융자보다 먼저 돌려주는최우선 변제라는 제도가 있습니다.서울기준으로 보증금이나 1억6500원 이하인 세입자라면 최대 5500만원까지는 융자보다 앞서서 국가가 보호해 줍니다.다시말해 3000만원의 보증금은 만의하나 문제가 있어도 돌려받는다는 설명같습니다.중요한건 이 건물의 가치가 정말 80억이 맞는지 알아보셔야 합니다.보통 건물간의 70%의 융자가 있으면 위험 매물에 해당합니다.융자가 건물가 대비 낮기 때문에 크게 문제는 없지만 문제는 기준이 되는 80억이 진정성 있는 가격인지는 확인해보야 합니다.중개사에게 선순위 임차인의 보증금 합계를 확인하세요그리고 국세지방세 완납증명서도 요구하세요안준다?그럼 하지마세요이건 기본이예요안전하기는 하나 기본을 안지키는 집주인과 거래를 하면나중에 문제가 생깁니다.조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
26.01.26
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일년동안 자취계약 가능한 곳 알아보고 있습니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.대략적으로 어디인지 말씀주시면 좀더 자세히 설명드리겠지만 질문이 난해하네요..일단 대학가 중심으론 원룸촌에 잠시 1년정도 거주하시기를 권장드립니다.이유는 보증금이 상대적으로 낮고 유동성이 높은 지역이라 나중에 보증금 받기 도 수월할수 있습니다.좀더 시간이 있다면청년안심주택 및 공공임대주택에 청약하시면 좀더 쾌적한 환경을 제공받을 수 있습니다.쉐어하우스도 방법이지만 같이 생활하는 공간이라좀 불편함을 느낄수도 있습니다.조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
26.01.26
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청년안심주택 민간임대주택 신축 계약진행중인데 찝찝해서요.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.솔직히 불안하신 점 이해합니다.그렇지만 실무에서 흔히 있는 일입니다.다시말해 신축 아파트는 잔금을 다 치르고 준공 검사가 끝나야 등기가 나옴니다.아직 등기가 없는 상태로 계약이 진행되어잔금을 치루면 등기명의인이 변경되고 세입자는 아무문제없이 주거가 가능한 형태입니다.당연히 불안하시겠지만계약전까지 명의인인 아파트를 건설한 건축업자 또는 사업자가 등기 명의인입니다.이후 잔금을 치루면 명의인이 바뀌는 형식입니다.그리고 근저당은 PF대출이라고 건물을 지을때 건축업자 또는 사업자가 은행으로 부터 대출을 받는 거라계약서에 보면 잔금과 동시에 상환하며 말소한다는 조항이 있을 거예요결국 없는거랑 같은 거예요건축업자가 건물지을때 빌린돈이라 다 지은 다음 분양권자가 잔금을 다 지불하면 없애주는 거니 걱정하실필요없습니다.원칙을 따지자면분양권자가 잔금을 다 납부한 후 세입자를 받는게 맞죠그렇지만 실무에선 잔금 납부전 세입자를 받는 경우가 대부분입니다.이런걸 흔히 갭투자 혹은 전세끼고 매입이라 부릅니다.과정을 설명하기엔 너무 길어결론만 말씀드리면 큰문제는 없습니다.다만 중개사에게 명확한 설명을 요구해야합니다.납득이 갈수 있게 설명해야할 의무가 있습니다.감정적으로 접근하지마시고 꼭 차근차근 물어보세요조금이나 도움이 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
26.01.26
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샷시는 무엇인가요?! 어디에 하고 얼마일까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.샷시는 우리가 흔히 방에 창문이 있죠?창문을 둘러싸고 있는 나무나 플라스틱을 창틀 어려운 말로 샷시라고 합니다.창틀교체라고 하면되는데 멋있으라고 샷시라고 쓰는 거예요인테리어 업체에서 많이 하는데가격이 엄청 비싸요20평대 아파트 샷시할려면몇백만원은 그냥 깨져요그냥 기존샷시에 뽁뽁이 붙이세요그게 경제적이예요창틀이 오래되었다면 최소 5군데 이상 업체의 견적을 받아서저렴한 곳으로 하세요하도 사기꾼이 많으니5군데 이상 견적 꼭 받으세요견적비는 없으니 마움것 받으세요~~조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.^^
경제 / 부동산
26.01.25
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부동산 양도세와 보유세를 고려한 투자방향이 궁금합니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현재 부동산 시장은 실물 자산으로서의 가치를 넘어 세금금융비용 환율까지 얽힌 복합적인 투자영역이 된 점에 공감합니다.2026년 부동산 수익의 가장큰 변수는 양도세 와 보유세입니다.특히 이번에 5월9일자로 중과세유보가 끝나는 상황이라다주택자에겐 수익화에 굉장한 리스크라 할 수 있습니다.향후 투자 방향은 자산의 질을 극대화하여 어중간한 여러 채 보다 확실한 상급지 한채가 유리합니다.레버지리 는 최소화 해야 합니다. 금리 변동성이 큰 시기인 만ㅋㅁ 대출 비중은 40%이하로 유지하여 현금 흐름에 타격이 없도록 관리해야 합니다.요즘은 부동산보다 대체 자산에 투자를 고려해보는 것도 리스크를 분산하는 효과가 있을거라 생각됩니다.조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.^^
경제 / 부동산
26.01.25
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부동산 시장에서 이야기하는 하수구탄광촌은 어느 지역인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.요즘 부동산 커뮤니티에서 가장 핫하고 가성비 상급지로 급부상하는 지역입니다.하수구탄광운촌하남,수원,구리,탄현,광명,운정,평촌이지역을 말합니다.핵심은 교통망입니다.gtx와 지하철 연장 등 호재가 내제되어있는 지역입니다.이곳들은 준서울급으로 분류되어 앞으로 상승장에 꾸준히 주목받을 지역입니다.조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
26.01.25
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이사갈 집 잔금치르기 전에 볼 수 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.집이 비어 있다면 중개사에게 먼저 연락해서 이사 갈 집 가구 배치를 위해 잠깐 들러 치수를 재도 되는지 요청하세요대부분 쉽게 가능합니다.다만 입주청소는 조금 까다로울수 있습니다.일단 중개사분께 입주청소 업체가 2일전쯤 청소만 가능하게 허락을 받아줄수 있는지를 여쭤봐야합니다.아직 잔금전이라 만일을 사태를 위해 거절하는 경우도 있습니다비번을 알면 짐을 넣고 잔금을 안하는 사람도 있어서 그렇습니다.들어가면 나가라고 할 수없어 명도소송을 해야되서 그렇습니다.중개사에게 잘~얘기하시면 생각보다 쉽게 할수 있으니일단 전화를 먼저 해보시는걸 권합니다.조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.^^
경제 / 부동산
26.01.25
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자취방 계약 시 평균관리비 내역 같은 것을 확인할 방법이 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일단 거주하려는 오핏텔이 어느정도 규모가 되어야 확인이 가능합니다.최도 50세대 이상인 곳은공동주택관리정보시스템에 접속해서 해당 단지 검색으로 확인할수 있습니다.그리고계약시 중계사한테 최근 3개월치 관리비 영수증 이나 관리비 세부 내역서 보여 달라하세요요즘은 법적으로 확인설명하게 되어있습니다.조금이나마 도움이 되었으면 좋겠네요^^
경제 / 부동산
26.01.25
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