답변 내역

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.개인적인 판단으로는, 가격상승이 뚜렷했던 지역을 중심으로 이익실현 목적의 매물들이 늘어났다고 생각합니다.주변 이야기나 상담하시는 분들을 종합적으로 보았을때, 정책에의한 매물증가 보다는, 최근 전반적인 경제문제로 인하여 고령층이나 가계에 어려움있으신 분들이(물가상승, 사업실패, 사업자금 확보, 실직 등의 문제) 이익실현겸 아파트를 정리하고 갈아타면서 현금 확보하려는 분들이 꽤 있으십니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.현재와같은 정책기조가 계속 유지된다면, 다주택자 수는 줄어들 수 밖에 없고, 다주택자가 줄어들면 전월세시장의 공급자가 줄어들게 됩니다. 특히 서울은 더욱 그러합니다.이에따라 서울 주택시장은 실거주 위주로 돌아가게되고, 전월세공급은 줄어들 수 밖에 없습니다. 이러한 상황이 지속되면, 전월세 시세가 올라가게될 수 있습니다. 가끔 나오는 전월세 매물은 매수자가 투자는 서울에하고 전월세를 맞추고 본인의 실거주는 외곽에 하는 형태가되겠죠.실제로 시장이 이렇게 흘러가고있고, 정부에서는 여러가지 이유로 실거주를 유도하고 있습니다. 우려스러운 문제중 하나는 현재의 임차인과 미래의 임대인 실거주문제로 인한 마찰이 증가할 수도 있다는 점입니다.사실 지금의 상황은 부동산 가계부채 문제가 먼저 터지느냐, 경제문제가 먼저 터지느냐의 눈치게임같은 분위기 입니다.조심스러운 발언이지만, 늘 그래왔듯이 특정 시점으로 한번 부채들이 정리될것으로 봅니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.참고로 토지대장이나 지적도는 정부24에서 무료로 발급받으실 수 있습니다.오차를 감안하고, 대략적으로나마 확인하고 싶으신 거라면,소지하고계신 휴대전화를 활용할 수 있습니다.네이버지도나 카카오맵은 설정에서 지적편집도를 제공하고 있습니다. 이걸 위성지도와 겹쳐볼 수 있는데, 이를 통해 대략적인 경계부근을 확인하실 수 있습니다.만약 토지가 이어져있어 확인이 어렵다면, 현장에서 지도를 켜고 GPS로 내 위치를 확인하면서 이동하여 경계부근을 확인하는 방법도 사용해볼 수 있습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.■ 기획부동산에 관하여부동산 경기가 좋지않다는것도 조금 자세히 살펴볼 필요가 있습니다. 거래가 죽고, 공급량이 죽고, 신축물량이 줄어들어 관련 업계 전반적으로 돈이 돌지않는것은 사실이나, 아파트값은 계속 상슨추세였습니다. 이런점을 노려 기획부동산은 “소액(수천만 원)으로 내 땅을 가질 마지막 기회”, “확실한 개발 호재(GTX, 신공항, 산업단지 등)”라는 말로 아파트 등의 가격 상승을 누리지 못한분들의 절박한 심리를 파고듭니다.특히 개발이 사실상 불가능한 맹지나 보전산지(임야)를 헐값에 통으로 매입한 뒤, 수십~수백 명에게 지분으로 잘게 쪼개어 수배의 폭리를 취하고 회사를 폐업해 버리는 방식을 아직도 씁니다.■ 토지의 처리방법에 관하여질문자님께서 “공동명의를 혼자서 팔 수 없다”고 알고 계신 부분에 대해 정확히 바로잡아 드리겠습니다.일단, 내 지분을 혼자 파는 것은 법적으로 ‘가능’합니다. (하지만 일반적으로 살 사람을 찾기가 어렵습니다)이 경우 공유물분할 소송 등을 제기하여 전략적으로 ‘공유물분할을 위한 형식적경매’를 진행할 수도 있습니다. 이때 땅은 전체가 경매로 진행되게 됩니다. 그리고 매각대금에서 지분대로 나눠갖는 방식입니다.■ 토지의 가치에 관하여지인분께서 매수하신 토지의 객관적 가치를 한번 판단해보길 바랍니다. 여기서 가치란, 토지가 건축행위가 가능한지, 호재가 반영되는 토지인지 등을 검토하는 것을 말합니다.그리고 당장 토지가 도로에 접해있지 않다고 하더라도, 인접토지에 도로가 있거나, 구거, 하천, 국유지 등 토지 주변 상황에따라 맹지를 벗어날 수 있는 방법이 있을 수 있습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.핵심적인 내용은 잘 찾아보신듯 합니다. 그러나 조금 헷갈리신듯하여 내용을 정리해드리겠습니다.■ 관련 법령주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ■ 해석 및 답변1. 1년 계약은 왜 묵시적 갱신이 아닐까?주택임대차보호법은 세입자의 주거 안정을 위해 계약 기간을 최소 2년으로 강제하고 있습니다.(주임법 제4조)즉, 처음에 1년 계약서에 도장을 찍었더라도 법적으로 이 집의 기본 계약 기간은 ‘2년’입니다.만기일(1년)이 다가왔을 때 질문자님이 “저 딱 1년만 살고 나갈게요!“라고 먼저 주장을 하지 않고 가만히 계셨다면, 계약이 갱신(연장)된 것이 아니라 애초에 법이 보장해 준 ‘2년짜리 계약’이 계속 이어지고 있는 것으로 해석합니다.물론, 임차인은 1년의 계약이 유효함을 주장할 수도 있습니다.2. ‘묵시적 갱신’은 언제 성립하는가?‘묵시적 갱신’이라는 법적 효력은 기본 보장 기간인 2년이 끝날 때쯤 (계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지) 집주인과 세입자 양측 모두 서로 아무 말이 없었을 때 비로소 발생합니다.따라서 질문자님은 앞으로 1년 뒤, 최초 입주일로부터 2년이 꽉 차는 시점에 집주인과 아무 연락을 주고받지 않아야 ‘묵시적 갱신’ 상태로 넘어가게 됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.결론부터 말씀 드리면, 임차인과 협의도 끝나셨고, 다툼이 있는 상황은 아닌 것으로 보여서 내용증명 보다는 관련 내용을 간단히 정리하여 문자나 카톡으로 보내시는걸 추천드립니다.나누었던 대화내용을 확인하기 위한 목적이라면 더욱 그렇습니다.(정리된 내용에 대하여 상대가 확인 또는 동의의 취지로 답변을 받을 수 있기때문)내용증명은 결국 당사자간의 의사전달이 있었음을 소송 등에서 객관적으로 입증하기위한 수단 중 하나일 뿐입니다.소송 등에서는 문자나 카톡기록도 입증자료로 유효합니다.내용증명이라는 서류는 경험이 적은 일반인들에게는 때때로 압박이나 두려움으로 작용되기도 하기때문에, 불필요한 감정싸움으로 변할 수 있습니다.찝찝하신 마음이 풀어지셨길 바랍니다!

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면, 특약사항에 대리계약임을 반드시 작성하여야 하며, 대리계약을 위한 관련 서류도 필수 첨부되어야 합니다. 그리고 아버지의 인적사항 중복기재는 계약의 효력을 좌지우지 하는 사항은 아니기때문에 계약서 서식에따라 선택적으로 작성할 수 있습니다. 단지 서명, 날인 하는 방법이 조금 달라질 뿐이라고 생각하시면 됩니다. 개인적으로는 명확한 계약을 위해 번거롭더라도 중복기재하는걸 권장 드립니다.■ 대리계약 특약문구"본 부동산은 매도인 000(아버지)와 000(아들)의 공동명의이며, 매도인 000(아들)의 군 복무로 인하여 그 지분을 포함한 소유권 일체를 매매하기 위하여 아버지 000이 적법한 위임 서류(위임장 및 인감증명서)를 교부받아 대리하여 체결하는 계약임."■ 위임서류 필수사항1. 아들의 인감도장이 찍힌 위임장2. 인감증명서(선택) 제출된 인감증명서 우측상단에 본인이 아닌 대리에 동그라미 쳐진 경우, 대리발급을 의미합니다. 이 경우에는 만에 하나를 위해 본인의 의사를 유선통화로 더블체크 하기도 합니다.안전한 계약 되시기 바랍니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.순서대로 구분하여 답변 드리겠습니다.1. 계약금 반환 문제계약 해약에 관한 귀책사유의 정확한 판단이 있기 전까지는 돌려주지 않는게 좋습니다. 계약을 파기한 원인이 매수자(회사) 쪽에 있다면, 이미 받은 계약금은 위약금 명목으로 부모님(매도인)이 가지는 것이 맞습니다.2. 부모님 농사 부담 경감하는 방법아시겠지만, 농지를 그냥 방치하면 벌금(과태료)이 나옵니다. 합법적으로 농사를 짓지 않는 방법은 두 가지입니다.1순위: 위탁임대 맡기기국가(한국농어촌공사)에 땅을 맡기면, 국가가 알아서 다른 농부에게 땅을 빌려주고 부모님 통장으로 매년 월세(임대료)를 입금해 줍니다. 농사지을 필요도 없고, 벌금 걱정도 완벽히 사라집니다. 한국농어촌공사에 연락하여 위탁임대 가능여부를 문의해보시기 바랍니다.2순위: 손 안 가는 ‘나무’ 심어두기당장 임대가 어렵다면 매실나무, 소나무, 감나무 등 관리가 거의 필요 없는 나무를 심어두세요. 이것만으로도 법적으로는 ‘농사’ 짓는 것으로 인정받아 불이익을 피할 수 있습니다.3. 땅으로 돈 버는 파이프라인 만들기1순위: 농지연금 가입부모님이 만 60세 이상이시고 농사지은 경력이 5년 이상이시라면, 이 땅을 담보로 국가에 맡기고 매월 생활비를 연금처럼 받으실 수 있습니다. 땅이 안 팔려도 매월 고정 수익이 생기는 가장 확실한 파이프라인입니다.2순위: 주말농장 쪼개기 임대땅이 도심에서 가깝다면, 5~10평씩 작게 쪼개서 도시 사람들에게 텃밭으로 빌려주고 1년 치 임대료를 한 번에 받는 방법도 있습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.먼저 해당 문제는 거래상 문제나 손해배상 등에 관한 문제도 검토해볼 수 있으니, 상황에 따라 잘 판단하여 진행해보시길 권장드립니다.본론으로 돌아가서, 불법건축물 양성화는 국가차원에서 한시적으로 때때로 진행합니다.희망적인 사항은 최근 국가에서 불법건축물 양성화를 위해 진행되는 내용이 있다는 점입니다. 단, 양성화 기준들이 있고 그 기준을 충족해야만 합니다.관련된 정확한 상담은 건축설계사무실의 도움을 받아보시면 되겠습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.질문자님이 제공해주신 정보가 부족하여 정확한 답변이나 판단은 어렵습니다. 다만, 큰 틀에서 일반적인 진행방법을 알려드리겠습니다.농지에서 건축행위를 하기위해서는 일단,1. 도로 및 배수로 연결에 대한 부분이 확인이 되어야합니다.(도로의 종류와 소유형태도 다양하기 때문에 판단이 어렵다면, 공인중개사나 건축 또는 토목 설계사무실의 도움을 받으시기 바랍니다)2. 건축 가능한 건물의 종류를 확인하기 위해서는, 토지이용계획상 토지용도 확인이 필요합니다.3. 지목 확인도 필요하나, 경작하고 계신 상태라고 말씀주셨기에 농지(전,답)일 것으로 추정하고 말씀드리면, 전체를 대지로 하여 건축도 가능하고, 건물에 필요한 만큼만 분할하여 대지로 사용하고, 나머지를 농지 지목 그대로 사용하는 방법도 가능합니다. 예산규모(개발행위 비용 및 농지전용부담금 등)및 상황에 따라 전문가의 안내를 받아 판단해보시면 됩니다.좋은하루 되세요.