답변 내역

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면, 법적으로는 공동소유자의 동의없이도 질문자님의 지분만 단독으로 매매하는것이 가능합니다. 하지만, 현실적으로는 제값을 받고 팔기가 매우 어렵고, 소위 '꾼'들에 의해 나머지 지분권자가 괴롭혀질 가능성이 높습니다.일단,1. 매수자를 찾기가 어렵습니다. 아파트의 40%의 지분만 산다는 것은, 생판 모르는 남의 아파트를 공동으로 소유해야 한다는 뜻이 됩니다. 이는 일반적인 실수요자는 매수에 응하기 어렵다는 뜻이기도 합니다.2. 이런 지분들은 소위 '꾼'이라 부르는 지분 경매 등을 전문으로 하는 업자들이 접근하게 됩니다. 이들은 복잡한 권리관계와 리스크를 떠안는 대가로 시세보다 훨씬 저렴한 금액을 매매가로 요구합니다. 또한 이 경우, 업자들이 소수 지분을 인수하고 나머지 지분권자를 '여러 방법'으로 괴롭힐 가능성이 높습니다.따라서, 아래와 같은 순서로 방법을 검토해보시길 바랍니다.1. 나머지 지분권자에게 적절한 할인 금액으로 매수 제안하기-> 가장 현실적이면서도 완벽한 방법입니다.2. 아파트 전체 매각 후 대금 분할-> 실거주가 아니라면, 협의만 된다면 두 번째로 이상적인 방법입니다.3. 내 지분만 담보대출-> 반드시 팔아야만 하는 상황이 아니시라면, 본인의 지분만을 담보로도 대출은 가능합니다. 1금융은 어렵고, 주로 2금융에서 취급합니다.이 외에도 다른 방법도 몇가지 있으나, 가족관계이시기 때문에 여기서 마무리 짓도록 하겠습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.계약의 특약사항 및 조건에 따라 결론이 달라질 수 있다는 점 먼저 말씀 드립니다.결론부터 말씀드리면, 현재 상황에서 이 계약을 '일방적으로 해제(무효)'하고 계약금과 중도금을 돌려받는 것은 어렵습니다. 그 이유와 앞으로 취해야 할 권장하는 대처법을 정리해 드립니다.1. 우선, 중도금이 지급된 시점에서 이행의 착수로 보아 어느 일방의 변심으로 인한 계약 해제가 원칙적으로는 불가능합니다. 즉, 양측이 합의하지 않는 한 계약은 끝까지 진행되어야 합니다.2. 누수는 계약해제의 사유가 아니라, 손해배상의 사유입니다. 매도인이 고지의무를 위바하고 누수를 숨긴 것이 맞다면, 민법 제580조 매도인의 하자담보책임을 물을 수 있습니다. 법원은 하자의 중대성을 따져서 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도(집이 붕괴할 위험이 있다거나 주거가 불가능한 수준 등)가 되어야 계약 해제사유로 인정합니다. 수리가 가능한 수준에서는 인정되지 않는다고 보는게 좋습니다.상기 1,2의 이유로 인하여 억지로 계약을 깨려하거나 매도인을 상대로 법적인 다툼으로 끌고간다면, 오히려 질문자님의 계약 불이행으로 인한 위약금 문제가 발생될 수 있습니다. 따라서 아래와 같은 방법을 권장드려 봅니다.1. 계약을 깰 수 없다면, 고지의무 위반을 약점삼아 질문자님의 지위를 확보하는 것이 우선입니다.먼저, 매도인에게 연락하여 "게약 당시 세면대 물 안나오는게 누수 때문이 아니라 그냥 잠가둔 거라고 하셨는데, 왜 누수 문제를 숨기셨어요?"라고 물으시고, "수리해서 문제없다"라며 고지하지 않았다는 사실을 인정하는 내용을 녹임이나 카톡 등으로 남겨두시기 바랍니다.2. 잔금 지급 전, 하자보수 합의서 작성을 요청해보시기 바랍니다.매도인은 구축이니 리모델링하다 누수나면 네 책임이라며 으름장을 놓고 있으나, 이는 법적으로 반은 맞고 반은 틀립니다. 잔금을 주시기 전에 중개사 등을 통해 "고지의무 위반으로 손해배상 청구할 수 있는 사안이지만, 원만히 협의해서 마무리 짓는것이 서로 좋은것 아니겠냐. 일정 기한을 정해놓고,기한 전까지는 매도인이, 기한 후 부터는 제가 누수문제에 대한 문제를 책임지는 내용으로 합의서를 작성하자"고 얘기해보심이 좋겠습니다.마지막으로, 질문자님께서 돈(잔금)을 쥐고 있을 때 요구해야함을 말씀드립니다. 매도인도 잔금을 받기 위해, 약점을 잡히지 않기 위해 협의에 응할 가능성이 높습니다. 그리고 책임소재를 분명히 하기위해서 리모델링 등을 하시는 경우, 리모델링 업체에 상황을 얘기하고 공사 중 누수가 발견되면, 이전부터 있었던 누수인지 명확히 알 수 있도록 공사 전, 중, 후를 사진으로 꼼꼼히 남겨달라고 얘기해주시는게 좋습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.신축 분양상가는 신중히 접근해야합니다. 특정 현장에 대하여 평하기는 어렵습니다만, 대체적으로 분양상가의 경우 고평가 되어 있을 가능성이 높기 때문에 다각도로 검토한 후 결정을 하시는게 좋습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.결론부터 정확하게 말씀드리면, 잔금을 모두 치르기 전까지는 매도인(집주인)이 비밀번호를 변경하더라도 이를 법적으로 문제 삼거나 계약 위반으로 항의하실 수는 없습니다. 점유권을 넘기는 시점이 아니기 때문입니다.1. 소유권과 점유권의 이전 시점은 잔금시점입니다.부동산 거래에서 매수인(질문자님)이 해당 집을 온전히 내 마음대로 출입하고 사용할 수 있는 권리(사용수익권 및 점유권)는 '잔금 지급과 동시에' 발생합니다. 잔금일 전에 비밀번호를 알려준 것은 법적인 의무가 아니라, 이사 준비나 가구 치수 측정 등을 위해 매도인이 베풀어 준 '호의(편의 제공)'에 불과합니다.2. 예상되는 매도인이 갑자기 비밀번호를 바꾼 현실적인 이유는, 법적인 악의가 있어서는 아니라고 보여집니다.간혹 잔금을 치르기도 전에 세입자나 매수인이 몰래 이삿짐을 들이거나 인테리어 공사를 시작해 버리는 사고가 발생합니다. 이를 막기 위해 공인중개사가 매도인에게 조언하여 비밀번호를 바꾸기도 합니다.계약 사고나 중개 사고 등을 방지하기 위한 조치였을 가능성이 높습니다.법적으로나 감정적으로 풀 문제는 아니며, 매도인이나 중개사에게 연락하여 필요한 사항(인테리어를 위한 측정 등)을 말씀드리시면, 다시 응하여 비밀번호를 알려줄 가능성이 높습니다. 모쪼록 안전하고 깔끔한 계약이 되시길 바랍니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.적어주신 글만 읽어도 그동안 얼마나 치열하게 살아오셨는지, 그리고 지금 몸과 마음이 얼마나 한계에 다다르셨는지 그 무거운 피로감이 고스란히 전해집니다. 자책하실 필요가 전혀 없습니다. 시간이 모자란 것은 당신이 게으르거나 관리를 못 해서가 아니라, 혼자서 짊어지고 있는 절대적인 '역할과 과제'의 양이 너무 많기 때문입니다.지금 질문자님에게 필요한 것은 '시간을 쥐어짜는 법'이 아니라, '무엇을 덜어내고 포기할 것인가'를 결정하는 것입니다.1. 수면 부족은 뇌를 '음주 상태'와 비슷하게 만듭니다. 4시간 자고 깨어있으면 물리적인 시간은 늘어나지만, 맑은 정신이면 30분에 끝낼 일을 1시간, 2시간 끌게 만들고 실수를 유발해 결국 시간을 더 갉아먹습니다. 아무리 바빠도 최소 6시간의 수면은 깎아내야 할 시간이 아니라, 내일의 효율을 높이기 위한 '필수 투자'로 인식을 바꾸셔야 합니다.2. 모든 것을 완벽하게 해낼 수는 없습니다. 삶의 질을 조금 타협하더라도 내 에너지를 아낄 구멍을 찾으셔야 합니다.청소는 매일 하지 않고 주말에 한 번만 대충 한다.요리하는 시간과 에너지를 아끼기 위해 반찬이나 간편식사용 완제품을 사 먹는다.당장 내 인생에 치명적이지 않은 연락이나 모임은 과감히 미룬다.자신에게 너무 채찍질만 하시기 보다는, 가끔 칭찬하며 당근을 주시기 바랍니다.스스로 지치게 하는것 만큼 나에게 민폐는 없습니다. 민폐를 끼치기 싫으시다면, 스스로에게 보상을 주시기 바랍니다.모든 선택에는 좋고 나쁨이 있습니다. 오늘 답변의 핵심 단어로 '균형'을 드리고 싶습니다.균형있는 자기관리로 행복한 자기발전 이루시길 바랍니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.바로 비워주실 필요는 없습니다.계약 만기일까지는 거주하실 수 있고, 임대인의 직접 거주는 계약갱신 거절사유에 해당되어 임차인이 갱신요구권을 사용하더라도 적법한 거절사유에 해당됩니다.물론, 나중에 확인했을때 임대인이 거주하고있지않다면 책임을 물을 수 있습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.은행은 경매 낙찰금에서 ‘경매 시점의 실제 채무 잔액(원금 + 밀린 이자 + 연체 이자)’을 우선적으로 가져갑니다. 무조건 등기부에 적힌 채권최고액 전액을 가져가는 것은 아닙니다. 쉽게 말씀드리자면, 채권최고액을 최대한도로 돈을 가져갈 수 있는 권리입니다.최우선 변제 적용 여부를 확인하기 위해서는 최초 담보권 설정일을 보아야하는데, 해당 건물이 2023년에 준공되었다고 하셨으므로, 그 이후에 담보권이 설정되었다고 가정하고 살펴보자면, 환산보증금이 이미 높아서, 현재 기준으로도 적용되지는 않을 것으로 보입니다.환산보증금이 현재 기준 2억으로, 상임법 적용대상은 맞지만, 최우선 변제는 환산보증금 기준액이 3,800만 이하입니다.따라서 우선변제권으로만 배당에 참여하게 됩니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.적정선이라는건 따로 없습니다. 협의에따라 결정되기 때문입니다. 다만, 법적인 상한선은 있습니다. 법적인 상한요율은 0.4%이고, 이 요율 이내에서 협의로 결정됩니다. 0.3%를 얘기한 분은 가격을 깎아보라는 취지에서 말씀주신게 아닐까 생각이 듭니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.중개수수료율은 근린생활시설로 분류되어 0.9%가 맞긴 합니다. 다만 상한요율일 뿐이므로, 협의가 가능합니다. 사정을 잘 말씀드려 낮춰보시기 바랍니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.첫 내 집 마련이라는 뜻깊은 성과를 이루신 것을 진심으로 축하드립니다! 그런데 가장 중요해야 할 등기권리증에 금액이 다르게 적혀 있어 무척 당황스럽고 놀라셨겠습니다.결론부터 단호하게 말씀드리면, 등기부등본(등기권리증)상에 기재되는 거래가액과 질문자님이 실제로 지불한 매입 가격은 정확히 일치해야 하는 것이 원칙입니다. 2천만 원이나 적게 기재된 것은 절대 일반적인 상황이 아닙니다.추후 양도소득세 산정할 때에 질문자님에게 손해가 있을 수 있으니 꼭 짚고 넘어가야 합니다.1. 부동산거래계약신고필증을 확인해보시기 바랍니다.보통 법무사가 등기권리증과 같이 줍니다.2. 신고필증상 금액은 문제없다면 등기소 실수일 수 있습니다.3. 신고필증부터 2천만원이 깎여있다면 다운계약일 수 있으니 세부내용을 중개사나 법무사에게 확인해보아야 합니다.4. 등기소 직원의 단순 실수라면, 경정등기를 하시면 됩니다.