경제
건축물대장은 있는데 건물등기는 없는데 괜찮은지요?
건물등기는 없고 토지등기나 건축물 대장은 있는데 매입해도 괜찮은지 몰 라서요 어떻게 하면좋은지 답변 좀 부탁드려요
집을 매입할지말지 결정하는데 큰도움이필요해서요
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
건축물대장은 존재하지만 건물 등기가 없는 미등기 건물은 소유권 보호가 취약하고 은행 대출이 불가능하며 추후 되팔 때도 환금성이 극도로 낮아지는 위험이 있습니다. 단순히 등기 절차를 누락한 것일 수도 있으나 법적 규범을 어긴 위반 건축물이거나 토지 소유권과의 분쟁등으로 인해 등기를 내고 싶어도 못 내는 결함이 있을 가능성이 매우 큽니다. 따라서 매입 전 반드시 매도인에게 소유권보존등기를 완료할 것을 선결 조건으로 내걸어야 하며 만약 매도인이 이를 거부하거나 불가능하다고 한다면 해당 매물은 포기하는 것이 안전합니다. 부득이하게 매수를 고려하신다면 반드시 법무사를 통해 즉시 등기 생성이 가능한 상태인지 법적 검토를 마쳐야 하며 보이지 않는 채권 관계나 위반 사항으로 인해 내 집이 아닌 남의 집이 될 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
미등기주택의 경우 권리사항을 확인하기 어렵기에 계약시 현 당사자가 실제 소유자가 맞는지 여부확인이 매우 필수적입니다. 그리고 보통 계약시점에 잔금전 소유권보전등기를 마치는 것을 특약을 넣으시는게 필요한데, 이는 잔금전에 소유권보전등기를 통해 등기부를 생성한뒤 잔금지급후 소유권을 이전하는 방식으로 진행을 하여야 불필요한 리스크를 줄일수 있기 때문입니다. 만약 이를 거부하고 미등기상태로 매매를 고집한다면 이때는 계약자체를 다시 고려하시는게 나을듯보입니다.
안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.
마음에 드시는 집을 발견하셨음에도 서류상 문제로 매입 여부를 깊이 고민하고 계실 질문자님의 심정에 깊은 공감의 말씀을 전하며 결론부터 말씀드리면 토지등기와 건축물대장이 존재하더라도 건물등기가 없는 미등기 건물의 경우 소유권 취득의 법적 안정성이 떨어지므로 매도인이 먼저 소유권보존등기를 마치는 것을 계약의 전제조건으로 삼으시는 것이 가장 안전한 방법이라고 판단됩니다.
민법은 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다고 명시하고 있으므로 건물에 대한 소유권이전등기를 마치지 못한다면 법적으로 완전한 소유권을 취득하실 수 없습니다.
현재 건축물대장은 존재하나 건물등기부가 없는 상태라면 이는 원시취득자에 의한 소유권보존등기가 누락된 미등기 건물에 해당하며 이러한 경우 매수인이 직접 자신의 명의로 보존등기를 신청할 수는 없고 대장상 최초 소유자로 등록된 자가 먼저 소유권보존등기를 완료한 이후에 매수인 앞으로 소유권이전등기를 해주어야만 적법한 소유권 이전이 가능합니다.
만일 매도인이 보존등기를 이행하지 않은 상태로 거래를 진행하시게 되면 토지에 대한 권리만 취득할 뿐 건물에 대한 법적 소유를 주장하기 어려워 향후 처분 등 재산권 행사에 큰 제약을 받거나 금융기관의 주택담보대출 승인이 거절될 가능성이 높습니다.
따라서 해당 주택을 반드시 매입하시고자 한다면 계약금을 조건부로 분할납부하거나 매매계약서 특약사항에 잔금 지급일 이전까지 매도인의 책임과 비용으로 건물의 소유권보존등기를 온전히 완료한다는 조항을 반드시 명시하시고 만약 이를 이행하지 않을 시 계약을 해제할 수 있다는 내용을 포함하시어 혹여나 발생할 수 있는 법적 분쟁과 재산상 손실을 사전에 차단하시기를 권장드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
건축물대장만 있고 건물등기(집합/건물 등기)가 없는 경우는 그대로 매입하는 건 꽤 위험할 수 있어서 반드시 원인 확인이 필요합니다
다만 무조건 안 된다는 건 아니고, 왜 등기가 없는지에 따라 안전성이 완전히 달라집니다
건축사 또는 공인중개사 + 법무사와 같이 검토하시고 위반건축물 여부가 있는지와
등기 가능한 상태인지 확인 후 계약 여부를 결정하시기 바랍니다
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
건축물 대장이 있음에도 건물 등기가 없는 주택은 원칙적으로 매매가 가능하지만 담보대출이 불가능하고 소유권 보호에 취약하므로 매우 신중해야 합니다. 대장상의 소유자와 매도인이 일치하는지와 위반건축물 표시는 없는지 반드시 확인하시고 단순 미비를 넘어선 법적 결함 때문에 등기를 못하는 상태일 수 있으므로 전문가의 검토가 필수적입니다. 가장 안전한 방법은 계약 조건에 잔금 전까지 매도인이 보존등기를 완료할 것을 명시하는 것이며 이것이 불가능하다면 추후 등기 비용과 취득세 문제, 소유권 분쟁 가능성을 고려해 매입을 재검토하시길 권장드립니다. 토지 등기만으로는 건물의 온전한 권리를 보장 받을 수 없으므로 등기부등본이 없는 자산은 리스크가 매우 큼을 인지하고 접근해야 합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
미등기 건물의 경우 매매는 가능하지만 등기부등본이 없기 때문에 권리관계 확인이 필수이고, 또한 사전 조사가 필요하다 볼 수 있습니다. 특히 무허가 미등기 건물의 경우 향후 처분에 문제가 생길 수 있고 또한 철거 명령등을 받을 수도 있습니다. 따라서 왜 등기가 미루어 지고 있는 지 등을 살펴보고 원시등기와 소유권이전등기에 문제가 없는 지 반드시 사전에 살펴보고 진행을 하셔야 될 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
건물을 지을 때 구청에 신고해서 건축물대장은 만들었지만 소유자가 등기소에 가서 등기를 신청 하지 않은 경우 같은데 미등기 상태일 뿐 건축물대장이 있다면 적법하게 지어진 건물이니 큰 걱정은 하지 않아도 됩니다.
민법상 등기를 해야 소유권이 완전히 넘어오니 등기가 없으면 나중에 내 집이라고 증명하거나 되팔 때 문제가 생깁니다.
따라서 매도인에 먼저 선 등기 후 매수하는 것으로 하는 것이 좋아보입니다.
감사합니다.